Q4永慶房產趨勢前瞻報告:近7成民眾看跌第4季房市, 預估「量平價小跌」

根據永慶房產集團2016年Q4網路會員調查,全台看跌第四季房市比例再擴大,占比66%,其中「小幅看跌5%~10%」比例高達51%。永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,因央行除豪宅外,全面鬆綁信用管制,讓4-5月市場受激勵,買氣回溫;但後續有房屋稅、遺贈稅上調等紛擾,衝擊民眾信心,整體看跌趨勢再擴大,本季看跌比例(66%)較上季(59%)增加7個百分點,看跌趨勢不變。

林泰隆表示,在購屋理想價格部分,此次調查發現有53%受訪者認為比「實價登錄成交行情低15%內」就願意進場;而售屋理想價格在「實價登錄成交行情低15%內」的占比也高達62%,顯示「實價登錄成交行情15%內」是買賣雙方共識的價格區間,買賣雙方皆有五成以上認同、接受此價格,是加速成交進而擴大交易量能的關鍵。

進一步分析本季調查「買、賣方購售屋價格意願」,賣方最高有34%接受價格在「實價登錄成交行情正負5%內」,以比例來看4間房子要賣,只有一個買方願意接受價格,成交機率低;但價格落在「實價登錄成交行情10-15%」時,是3個買方搶1間房子,售出機率比其他價格多出三倍。在買方市場確立的狀況下,建議有意售屋的屋主,按照最新實價登錄價格再酌讓5%以上,才有機會與買方有價格共識,加速成交。

少子化問題日益嚴重,台灣已邁入高齡化社會,「養房防老」已取代「養兒防老」成為新潮流。根據本季調查,退休養老準備的最佳理財項目,「買房地產收租」以34%壓倒性領先,成為退休理財規劃的首選,具備穩定投報率的「啞巴房兒子」,打敗股票、基金、債券及定存,成為資金停泊的好標的。

此外,調查中有高達61%民眾有「投資收益型不動產的意願」,其中77%願意進場投資的「最低投報率要2.5%以上」。林泰隆說明,目前市場資金豐沛,但全球經濟、金融市場動盪,金融相關商品存在高風險,加上全球負利率盛行,超低利環境恐成常態,定存利率破底,反觀「房地產」具備保本、避險等優點,相對穩健。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,目前建商讓利求售已成共識,新屋價是房價先行指標,價跌趨勢已是不可逆的趨勢,讓利才有成交量。觀察六都Q3房價僅持平或微跌,在價格修正不足、買氣轉弱的狀況下,預期第四季房市呈現「量平價小跌」格局。

葉凌棋近一步說明,由內政部資料統計發現,今年1-7月全台買賣移轉交易量僅約13.3萬件,創近18年來新低,較去年同期衰退17%;六大直轄市買賣移轉量也未見起色,1-8月六大直轄市交易量能持續下滑,雙北1-8月移轉量年衰退幅度近二成,台中減幅更高達24%。

雖然3月底鬆綁信用管制後,讓壓抑已久的買氣自4月開始出籠,但之後經歷暑假、房屋稅、遺贈稅擬調漲等議題,買方購屋信心也跟著轉弱。此外,房價修正程度尚無法吸引多數買盤進場購屋,交易量沒有擴量動能。觀察2012-2015年Q4交易量,並未較Q3明顯增加,實際上年底購屋旺季並不旺,預期今年量縮格局不變,以近期交易量推估,今年交易量落在23萬至24萬棟間,恐創26年新低。

葉凌棋指出,央行連四季降息,低利環境讓屋主急售壓力減少,讓利幅度不如買方期待;買方在建商破盤價搶市後,對於降價期待擴大,買賣雙方價格認知差距無法拉近,房市交易清淡,預期市場將步入「低量新常態」。除交易量能續縮外,葉凌棋進一步說明,觀察2016 Q3(統計至8月底)不含預售屋的成交均價表現,與2016 Q2相比,台北、新北與台中呈現價格下修,其餘四都呈現價格微漲;若與歷史高點相較,北市跌幅已有13%,新北15%,桃園也有8%,接近一成。

永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間9/1~9/14。回收有效問卷數為1015份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

 

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