北台灣小宅供量減少,小套房尤甚;3房仍是房市主角,占比都在4成以上

近年房價依舊在相對高檔水位,低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中,最近小宅推案好像越來越多了,是否會有供給失控的危機?

據住展雜誌統計,今(2016)年截至11月25日為止,北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶,連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49%,占比較去年同期微減0.76%,更比2014年降低3.1%。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少,北台灣今年截至11月25為止,小套房新增戶數僅448戶,較2015年同期的665戶減少217戶,更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年小宅供給量雖仍不少,但還算在安全水位之下,並未出現爆量的問題。值得注意的是,除了台北市以外,小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡,關鍵就在於生活空間過於狹小,只適合投資,不適合長期自住。市場接受度最高的小宅,其實是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型,既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外,今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中,有5,787戶在雙北市;也就是說,高達約53.5%的小宅集中在大台北。事實上,2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重達五成以上,顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。

何世昌指出,最大宗、也是推案主流房型依然是三房;無論市場如何變化,三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求,即便時空不斷變化,三房還是居於龍頭地位不變,不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局,更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰,大坪數、豪宅型產品獲利空間最高,投資客狂掃貨,建商就拚命推大坪數房型,2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場,加上持有稅飆高,大坪數占比快速滑落,2016年僅剩約15%。

開放式格局(工業住宅、特定區住宅)正好與大坪數房型相反。在房市走弱後,消費者多買大幅降價的物件,但因房價跌幅遠大於地價跌幅,如果是近幾年才取得土地的建案,宥於成本無法跟進大降價,於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為,除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低,否則購屋壓力若變化不大,2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高,但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥,除豪宅案外,多數建案會儘量避免規劃這類產品。

北台灣近年新建案房型統計(資料來源:住展雜誌)

房型

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2房及以下

戶數

6,040

7,887

14,645

16,228

12,939

10,823

比例

(%)

18.01

20.98

27.07

35.59

33.25

32.49

3房(含3+1)

戶數

14,157

17,431

25,049

20,469

16,425

14,014

比例

(%)

42.22

46.36

46.29

44.89

42.20

42.07

4房及以上

戶數

13,325

12,145

14,403

8,894

6,713

5,056

比例

(%)

39.74

32.30

26.62

19.50

17.25

15.18

開放式格局

戶數

10

138

11

12

2,842

3,415

比例

(%)

0.03

0.37

0.02

0.03

7.30

10.25

 

雙北市近年新建案房型統計

房型

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2房及以下

戶數

3,398

4,787

9,042

9,139

6,524

5,787

比例

(%)

20.24

25.59

32.09

34.61

35.28

34.08

3房(含3+1)

戶數

6,365

7,986

11,972

9,607

7,427

6,424

比例

(%)

37.90

42.68

42.49

36.38

40.17

37.83

4房及以上

戶數

6,990

5,799

7,150

4,647

2,831

2,561

比例

(%)

41.63

30.99

25.38

17.60

15.31

15.08

開放式格局

戶數

39

138

11

3,013

1,708

2,207

比例

(%)

0.23

0.74

0.04

11.41

9.24

13.00

 

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