北台灣小宅供量減少,小套房尤甚;3房仍是房市主角,占比都在4成以上

近年房價依舊在相對高檔水位,低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中,最近小宅推案好像越來越多了,是否會有供給失控的危機?
據住展雜誌統計,今(2016)年截至11月25日為止,北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅(2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型)共10,823戶,連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49%,占比較去年同期微減0.76%,更比2014年降低3.1%。
尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少,北台灣今年截至11月25為止,小套房新增戶數僅448戶,較2015年同期的665戶減少217戶,更比2014年的大減769戶。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年小宅供給量雖仍不少,但還算在安全水位之下,並未出現爆量的問題。值得注意的是,除了台北市以外,小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡,關鍵就在於生活空間過於狹小,只適合投資,不適合長期自住。市場接受度最高的小宅,其實是介於20~30坪之間、大約2房或2+1的房型,既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。
此外,今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中,有5,787戶在雙北市;也就是說,高達約53.5%的小宅集中在大台北。事實上,2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重達五成以上,顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。
何世昌指出,最大宗、也是推案主流房型依然是三房;無論市場如何變化,三房型(含2+1、3+1房)占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求,即便時空不斷變化,三房還是居於龍頭地位不變,不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。
倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局,更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰,大坪數、豪宅型產品獲利空間最高,投資客狂掃貨,建商就拚命推大坪數房型,2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場,加上持有稅飆高,大坪數占比快速滑落,2016年僅剩約15%。
開放式格局(工業住宅、特定區住宅)正好與大坪數房型相反。在房市走弱後,消費者多買大幅降價的物件,但因房價跌幅遠大於地價跌幅,如果是近幾年才取得土地的建案,宥於成本無法跟進大降價,於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。
何世昌認為,除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低,否則購屋壓力若變化不大,2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高,但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥,除豪宅案外,多數建案會儘量避免規劃這類產品。
北台灣近年新建案房型統計(資料來源:住展雜誌)
房型 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
2房及以下 |
戶數 |
6,040 |
7,887 |
14,645 |
16,228 |
12,939 |
10,823 |
比例 (%) |
18.01 |
20.98 |
27.07 |
35.59 |
33.25 |
32.49 |
|
3房(含3+1) |
戶數 |
14,157 |
17,431 |
25,049 |
20,469 |
16,425 |
14,014 |
比例 (%) |
42.22 |
46.36 |
46.29 |
44.89 |
42.20 |
42.07 |
|
4房及以上 |
戶數 |
13,325 |
12,145 |
14,403 |
8,894 |
6,713 |
5,056 |
比例 (%) |
39.74 |
32.30 |
26.62 |
19.50 |
17.25 |
15.18 |
|
開放式格局 |
戶數 |
10 |
138 |
11 |
12 |
2,842 |
3,415 |
比例 (%) |
0.03 |
0.37 |
0.02 |
0.03 |
7.30 |
10.25 |
雙北市近年新建案房型統計
房型 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
2房及以下 |
戶數 |
3,398 |
4,787 |
9,042 |
9,139 |
6,524 |
5,787 |
比例 (%) |
20.24 |
25.59 |
32.09 |
34.61 |
35.28 |
34.08 |
|
3房(含3+1) |
戶數 |
6,365 |
7,986 |
11,972 |
9,607 |
7,427 |
6,424 |
比例 (%) |
37.90 |
42.68 |
42.49 |
36.38 |
40.17 |
37.83 |
|
4房及以上 |
戶數 |
6,990 |
5,799 |
7,150 |
4,647 |
2,831 |
2,561 |
比例 (%) |
41.63 |
30.99 |
25.38 |
17.60 |
15.31 |
15.08 |
|
開放式格局 |
戶數 |
39 |
138 |
11 |
3,013 |
1,708 |
2,207 |
比例 (%) |
0.23 |
0.74 |
0.04 |
11.41 |
9.24 |
13.00 |
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