近年房價依舊在相對高檔水位，低總價的小坪數住宅成為市場王道。在許多人印象當中，最近小宅推案好像越來越多了，是否會有供給失控的危機？

據住展雜誌統計，今（2016）年截至11月25日為止，北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅（2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型）共10,823戶，連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49％，占比較去年同期微減0.76％，更比2014年降低3.1％。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北台灣今年截至11月25為止，小套房新增戶數僅448戶，較2015年同期的665戶減少217戶，更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年小宅供給量雖仍不少，但還算在安全水位之下，並未出現爆量的問題。值得注意的是，除了台北市以外，小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡，關鍵就在於生活空間過於狹小，只適合投資，不適合長期自住。市場接受度最高的小宅，其實是介於20～30坪之間、大約2房或2+1的房型，既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外，今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中，有5,787戶在雙北市；也就是說，高達約53.5％的小宅集中在大台北。事實上，2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重達五成以上，顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。

何世昌指出，最大宗、也是推案主流房型依然是三房；無論市場如何變化，三房型（含2+1、3+1房）占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求，即便時空不斷變化，三房還是居於龍頭地位不變，不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局，更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰，大坪數、豪宅型產品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數房型，2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場，加上持有稅飆高，大坪數占比快速滑落，2016年僅剩約15％。

開放式格局（工業住宅、特定區住宅）正好與大坪數房型相反。在房市走弱後，消費者多買大幅降價的物件，但因房價跌幅遠大於地價跌幅，如果是近幾年才取得土地的建案，宥於成本無法跟進大降價，於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為，除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低，否則購屋壓力若變化不大，2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高，但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥，除豪宅案外，多數建案會儘量避免規劃這類產品。

北台灣近年新建案房型統計(資料來源：住展雜誌)

房型		2011	2012	2013	2014	2015	2016
2房及以下	戶數	6,040	7,887	14,645	16,228	12,939	10,823
	比例 （％）	18.01	20.98	27.07	35.59	33.25	32.49
3房（含3+1）	戶數	14,157	17,431	25,049	20,469	16,425	14,014
	比例 （％）	42.22	46.36	46.29	44.89	42.20	42.07
4房及以上	戶數	13,325	12,145	14,403	8,894	6,713	5,056
	比例 （％）	39.74	32.30	26.62	19.50	17.25	15.18
開放式格局	戶數	10	138	11	12	2,842	3,415
	比例 （％）	0.03	0.37	0.02	0.03	7.30	10.25

 

雙北市近年新建案房型統計

房型		2011	2012	2013	2014	2015	2016
2房及以下	戶數	3,398	4,787	9,042	9,139	6,524	5,787
	比例 （％）	20.24	25.59	32.09	34.61	35.28	34.08
3房（含3+1）	戶數	6,365	7,986	11,972	9,607	7,427	6,424
	比例 （％）	37.90	42.68	42.49	36.38	40.17	37.83
4房及以上	戶數	6,990	5,799	7,150	4,647	2,831	2,561
	比例 （％）	41.63	30.99	25.38	17.60	15.31	15.08
開放式格局	戶數	39	138	11	3,013	1,708	2,207
	比例 （％）	0.23	0.74	0.04	11.41	9.24	13.00