板橋江翠重劃區案量可觀、房價疲軟, 近三年附近捷運站房價下跌均超過一成

近三年國內房市面臨修正趨勢下,重劃區房價與銷售情況首當其衝,以近期熱門強調鄰近水岸特色的「板橋江翠重劃區」,未來可能面臨房價天花板的影響。

板橋江翠重劃區主要沿大漢溪南側與淡水河西側開發,根據新北市地政局公布重劃區面積達82公頃,扣除公共設施用地,可發展建築土地約44公頃,因地段具鄰近水岸特色,已吸引許多建商購地投資開發。

永慶房產集團業管部謝志傑經理表示,近三年房價面臨修正情況下,促使江翠重劃區內的建商,多採3房以下為主的房型規劃,並主打4字頭的破盤價格,以吸引目前主流市場的買盤,但也影響周邊房價的下跌。

謝志傑分析,過去重劃區房價普遍都是區域高價,引領房價成長,如今,江翠重劃區以低價搶市,已造成區域房價調降的賣壓,即使房價抗跌性佳的捷運站周邊房產,近三年表現也受區域房市影響,均價持續下跌中。

板橋區受江翠重劃區4字頭推案的影響,不僅影響周邊中古屋的行情,連附近捷運站房價也跟著受影響,謝志傑指出,以最近的三個捷運站房價觀察,江子翠站、新埔站以及板橋站都呈現修正的走勢,2014年平均房價皆有50萬以上,分別為每坪52.1萬、56.5萬以及51.9萬,在去年重劃區推出4字頭破盤行情的影響下,鄰近的三個捷運站周邊房價持續下跌,去年平均房價都跌破50萬行情,分別均價每坪為45.8萬、49.4以及44.8萬。謝志傑認為,未來重劃區推案4字頭的案件越來越多,板橋區中古屋售屋賣壓也隨之增加,尤其房價高於區域行情越多的社區,價格修正的壓力越大。

據市場觀察今年上半年,江翠重劃區將有茂德、聯上、新潤、亞昕、興富發與立信等六大建商陸續推案,估計推案戶數累積超過千戶規模,推案單價多以4字頭為主,再度成為板橋區房市熱門指標。謝志傑提醒,江翠重劃區如果開發完成,新增戶數將上看萬戶規模,未來整體房市持續修正的情況下,江翠重劃區4字頭的房價恐成區域房價的天花板。此外,如果開發基地周邊有嫌惡設施或生活機能不夠完善,估計會容易出現大幅讓利的交易個案,有機會出現3字頭的成交情況。

新北市板橋區江翠重劃區附近捷運站周邊近三年房價變化(資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團研究發展中心彙整)

捷運站

2014年

2015年

2016年

2016比2014年

房價漲跌幅

捷運江子翠站

52.1

47.8

45.8

-12%

捷運新埔站

56.5

54.2

49.4

-13%

捷運板橋站

51.9

47.9

44.8

-14%

 

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