北市高總價住宅較歷史高點都呈現跌價,「西華富邦」下挫逾四成最巨,「國家美術館」滑落38%

  房市反轉後已邁入第三年,近年來不管是捷運站周邊、重劃區或知名大型社區,房價都持續修正,而高總價住宅也面臨房價下跌的困局,永慶房產集團盤點北市總價七千萬以上知名高總價住宅中熱門點閱前十名社區,依據105年實價登錄平均房價資料,相較歷史高點都呈現跌幅,其中有不少社區價差都在兩成以上,房價明顯滑落。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,房地合一稅實施後,投資客退場,自住客當道,高總價住宅追漲不易,房價遂向下修正,不過對於高資產客群來說,若高總價住宅修正至合理的價格,反而是逢低買進的好時機。

觀察北市知名高總價住宅105年平均房價,與歷史高點相比已經有不少社區出現兩成以上的跌幅,其中尤以「西華富邦」下跌超過四成最多,謝志傑表示,位於大直地區的「西華富邦」是北市著名的飯店式住宅,105年成交均價為149.5萬元,與歷史高價290.6萬元相比,房價出現高達48.6%的落差,跌幅竟超過四成。謝志傑進一步說明,西華富邦總樓層為47樓,105年成交兩戶,樓層分別是7樓與17樓,而歷史高價成交於104年7月,樓層為39樓,是目前成交紀錄的最高樓層,因此挾著高樓層的稀有性,與低樓層價差就將近150萬元,單價因此出現四成以上的落差。但若以近兩年同為17樓的房價相比,104年房價約201.3萬/坪,105年房價約153萬/坪,房價跌幅為24%,也超過兩成。

價差第二多的「國家美術館」坐落於信義區松德路上,105年成交均價為110萬/坪,與103年成交的歷史高價177.1萬/坪相比有37.9%的跌幅,謝志傑表示,國家美術館房價自103年攀升至高點後,連續兩年成交價都出現跌幅,若以同樓層來看,103年成交10樓房價為177.1萬/坪,105年卻僅成交111.6萬/坪,跌幅也達37%。

位在中山區南京東路二段的「鄉林京華」於97年開價90萬/坪,而自實價登錄揭露以來,102~104年連三年成交單價都在百萬以上,104年成交頂樓141.2萬/坪,單價達到社區高點,而105年成交均價急轉直下,平均每坪僅88.8萬元,不僅房價跌幅達37.1%,單價也跌破百萬。

觀察高總價社區的跌價程度,除了「鄉林京華」跌破百萬以外,「新美館」、「東西匯」、「圓山一號院」的單價也下修至百萬以內,脫離百萬俱樂部的名單;謝志傑說明,「新美館」於103年、104年尚有零星個案成交單價突破百萬,但105年的成交個案中,已無成交百萬的案件,平均單價也落至75.2萬元,與103年的高點105.4萬元相比房價跌幅達28.7%。

另外,中山區松江路上的「東西匯」於104年在實價登錄上陸續揭露,57件成交資料中,就有23件單價超過百萬,而105年卻是沒有一戶單價超過百萬,以同樓層來看,104年成交14樓的單價約為107.8萬元,但105年已下滑至95萬元,跌幅約11.9%,僅過一年就修正一成以上。

而「圓山一號院」位於士林區基河路上,105年平均房價為79.4萬/坪,與104年的歷史高價108萬/坪相比有26.5%的跌幅,謝志傑說明,圓山一號院104年的歷史高價成交於17樓,屬於較高的樓層,因此與105年成交的10樓及11樓價格有明顯落差,不過同為10樓,102年成交單價為91.8萬元,105年則成交79.1萬元,修正幅度約13.8%,仍超過一成。

謝志傑表示,高總價住宅房價已然鬆動,若沒有讓利就會增加成交的難度,而就105年成交的個案來看,已有不少社區已讓利2~3成,才促成成交。對於有意購置高總價住宅的買方,可多利用實價登錄查詢社區近年行情,爭取議價空間,遇到合理價格即可出手購置,可望在房價相對低點時購得好屋。

北市知名高總價住宅105年平均房價與歷史高價增減幅(萬元/坪) (資料來源:實價登錄資料;永慶房產集團彙整)

案名

105年成交均價

歷史高價

房價增減幅

西華富邦

149.5

290.6

-48.6%

國家美術館

110.0

177.1

-37.9%

鄉林京華

88.8

141.2

-37.1%

冠德遠見

119.9

175.0

-31.5%

新美館

75.2

105.4

-28.7%

東西匯

89.8

122.8

-26.9%

圓山一號院

79.4

108.0

-26.5%

元大一品苑

126.3

162.1

-22.1%

豐匯

100.8

128.2

-21.4%

敦南樞苑

133.2

169.1

-21.2%

 

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