前2年北台灣三都房屋平均單價仍在修正,而台中、台南和高雄則有2.1~5.6%的漲幅

 台灣房市近兩年房價持續下修,不過近期有趨緩的現象。台灣房屋智庫統計分析2015和2016兩年的成交資料,發現房價漲跌,南北兩樣情,北台灣三都平均單價仍在修正,而台中、台南和高雄,則是有2.1~5.6%的漲幅。進一步觀察成交的屋齡,除了新北維持平盤,其餘五都10~20年都呈現0.7~5.7%的小幅漲勢,顯示這個屋齡區間最抗跌,在一片房市修正潮下,甚至不跌反漲。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,近年預售和新成屋市場出現賣壓,建商代銷無不降價讓利,連帶使得新屋也被迫大幅降價換成交,不過10~20年中古屋屋況尚好,價格又不如新成屋高貴,反倒在房價上更顯得抗跌保值。

進一步觀察台北市10~20年屋齡的成交區域,又以中山和內湖兩區最多,這也顯示,蛋黃區房價高貴,蛋殼區機能未足,反而是居中的蛋白區在這一場房市考驗中站穩身價,也顯示房市也大行中庸之道。

張旭嵐表示,因基礎建設都集中在北台灣,加上離首都近,因此房市多頭時期漲勢大,目前房市轉向,修正幅度也大;而中南部房價原本漲幅就有限,因此面臨房價修正期,也不易跌價,加上土地持續增值,因此中南部房價仍有漲勢。

有趣的是,北台灣的40年以上老屋在各屋齡中跌很兇,但是台中和台南老屋則是漲很大,尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。張旭嵐分析,過去都更議題在北台灣較受到關注,不過近年都更法條修正尚未明確,因此身價不再,而中南部因為原本就沒有老屋都更的需求,故都更法的變化不影響市場,反倒因為中南部偏好居住透天,加上多數的老透天,單價低、地坪大,若自地改建整修空間大,或是隔間出租相對拉高總收益,因此老屋在台中台南仍有一定身價。

   今年第一季,各都買賣移轉棟數都比去年同期呈現大幅成長趨勢,買氣漸現,台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示,政府停止打房政策是近期房市穩定的重要關鍵,民眾信心有回升跡象,各項景氣指標皆同步樂觀,有首購、換屋剛性需求,房子找很久的民眾,看屋變積極。另外熱錢回流,有助商用地產及工業用地產買盤增溫,台幣走升,也有助於提升本地資產價格,今年房市溫暖可期。  

周鶴鳴分析,2017年房市,從3層面觀察,可謂是基本面、技術面、消息面,「面面俱到」:

1.基本面:

  房市長遠的榮枯,主要還是受到經濟景氣基本面影響最大,目前正逢階段性的價格修正期,對於高資金的置產者,是逢低選優質房地產的好時機,再加上國際環境、國內政策的改變下,今年大型物件、豪宅確實有解凍的現象。

2.技術面(價量分析) :

近期房市還是屬於「盤價蘊量」階段,價格修正後,想要長期持有的自住客或對房地產有信心的買方陸續進場,沒信心的賣方也陸續出場完畢,市場就會進入「築底價穩」新平衡階段,以台灣不動產高達80%的自有率的情況下,民眾對不動產還是偏多看待,價量穩定後,等待下一次的景氣擴張期,房價才會有較驚人的表現。

3.消息面:

當市場利空消息慢慢減少,利多消息逐步增加或實現,例如重大建設預告、完工、資金流入、建商重新進場購地、豪宅解凍、大型物件成交...等等,市場雖然跌跌撞撞,但行情總會在絕望中慢慢成長。

2015年和2016年六都各屋齡單價變化(資料來源:台灣房屋統計實價登錄行情)

 

台北

新北

桃園

屋齡區間

2015

2016

漲跌幅

2015

2016

漲跌幅

2015

2016

漲跌幅

未滿三年

74.2

72.5

-2.3%

35.7

33.5

-6.2%

20.8

19

-8.7%

3~10年

67

62.1

-7.3%

32.1

32.4

0.9%

19.6

19.6

0.0%

10~20年

58

58.4

0.7%

30.3

30.3

0.0%

16.4

16.7

1.8%

20~30年

59.9

55.9

-6.7%

27.8

26.6

-4.3%

13.7

13.3

-2.9%

30~40年

54.4

52.4

-3.7%

29.8

28.6

-4.0%

12.1

12.3

1.7%

40年以上

56.4

51.1

-9.4%

35.7

33.4

-6.4%

17.6

14.1

-19.9%

總均價

63.8

59.9

-6.1%

31.6

30.7

-2.8%

18.3

17.4

-4.9%

                   
 

台中

台南

高雄

屋齡區間

2015

2016

漲跌幅

2015

2016

漲跌幅

2015

2016

漲跌幅

未滿三年

20.8

21.3

2.4%

16.6

16

-3.6%

19.9

20.5

3.0%

3~10年

23.4

22.6

-3.4%

16

16

0.0%

18.3

18.1

-1.1%

10~20年

16.4

17.1

4.3%

11.5

11.7

1.7%

14

14.8

5.7%

20~30年

14

13.9

-0.7%

9.9

9.8

-1.0%

11

10.8

-1.8%

30~40年

12.7

13.1

3.1%

8.3

8.3

0.0%

10.4

10

-3.8%

40年以上

10.5

12.2

16.2%

8.4

9.1

8.3%

10.9

10.7

-1.8%

總均價

18.9

19.3

2.1%

12.5

13.2

5.6%

16.9

17.5

3.6%

 

 

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