預售屋減少、交屋潮蜂湧而至,北台灣市場將改變為以「成屋」為主

據住展雜誌統計近五年北台灣預售屋、新成屋二種「銷售中建案數量」比例,自2016年成屋建案數量急增,至今年2017年4月,預售屋、新成屋建案數量二者比例擴大至約1:2.3。預估今年宜蘭縣成屋案數量將超越預售案,等同宣告北台灣將進入全成屋市場。住展雜誌企研室經理何世昌表示,因北台灣進入預售屋交屋潮高峰期,以及投資需求減少,市場多剩自住需求,是預售推案數量銳減、成屋推案數量暴增的主因。

住展雜誌統計發現,直到2015年為止,北台灣預售屋建案數量都比新成屋高,當年4月北台灣預售屋:新成屋建案數量為587:552,顯示當時業者仍普遍看好未來需求而推預售案,再加上餘屋案不多,所以新成屋建案數量較少。但到了2016年,成屋建案數量急增,當年4月預售、成屋建案數量比例已經扭轉為469:761,。今年4月比例更來到390:908、約1:2.3的超大差距。

在北台灣各縣市當中,只剩宜蘭的預售案數量大於成屋案,但差距也在快速減少當中;2014年4月預售:成屋案數量曾拉大到48:9,今年4月為34:33,差距極為微小。假如趨勢不變,宜蘭今年成屋案數量極可能超越預售案,意味北台灣各縣市全部會進入成屋市場。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,預售案數量減少、成屋數量暴增的成因,一來是與預售屋交屋潮有關,由於去年以來預售屋交屋進入高峰且延續至今年,當初預售未賣完的成屋案持續釋出,導致成屋案不斷增加。

第二,則是與市場需求改變有關。由於愛買預售案、資金高槓桿操作的投資客大量退場,現在市場上買盤主力是自住客層,而自住客較偏好成屋案,所以有的業者乾脆走先建後售模式,省下預售時期的銷售成本,等到完工再開賣。

受到上述二大因素影響,各縣市成屋案數量均明顯增加。台北市今年4月成屋案數量較去年同期淨增32個,預售案則淨減5個,預售、成屋建案數量比例由去年約1:1.66,增長至約1:2.38。

變化最為顯著的是桃園市,去年4月預售:成屋案數量比例約為1:2.07,今年因預售建案數量淨減55個,二者比例暴衝至約1:4.03,顯示成屋案銷售壓力並未消退。

新北市變化則稍小,去年4月預售:成屋案數量比例約為1:1.64,今年約為1:2.12,比值在北台灣三都中最小,原因可能與近一年來新北市有感降價建案較多有關,成屋建案降價後多可順利售出,尤以淡海新市鎮最具代表性。

何世昌指出,對賣方而言,成屋銷售壓力並未有效減少,若想順利完銷必須「一鼓作氣、讓利到底」。對購屋族來說,房市進入全成屋市場有四大好處:成屋付款預售化、讓利空間大、買屋送裝潢、不怕建商倒閉落跑可即刻入住,此時多多比較將能買到價格實惠的好房子。

北台灣近年預售屋、新成屋建案數量統計(資料來源:住展雜誌)

縣市

2013年4月

2014年4月

2015年4月

2016年4月

2017年4月

預售建案

成屋建案

預售建案

成屋建案

預售建案

成屋建案

預售建案

成屋建案

預售建案

成屋建案

台北市

58

66

49

77

74

93

61

101

56

133

新北市

101

129

120

136

172

162

135

222

121

256

桃園市

103

91

167

136

182

184

135

279

80

322

基隆市

7

18

3

10

7

11

6

17

6

15

宜蘭地區

48

16

48

9

51

18

48

21

34

33

新竹地區

78

49

82

77

101

84

84

121

93

149

總計

395:369

469:445

587:552

469:761

390:908

 

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