大台北都會區新舊住宅行情價差比較,板橋、中和與土城價差都在15%以內

永慶房產集團根據內政部實價揭露資料分析大台北都會區新舊屋「住宅行情價差」比較,統計近一年主要行政區屋齡5年內新屋大樓與超過5年中古屋大樓平均房價,發現新北市的板橋區、中和區與土城區的新舊住宅價差最小,僅15%以內。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,新舊屋價差普遍至少有15%以上的幅度,以近一年大台北都會區來看,價差幅度最大的行政區為中山區、萬華區與大安區,幅度達27%至33%之間。不過,特別值得注意的是價差幅度最小的行政區,包括板橋區、中和區與土城區,幅度皆在15%以內,應是受到區域新屋市場讓利影響,縮小了新舊住宅大樓的行情差距。

根據實價揭露資料統計,大台北都會區18個主要行政區新舊屋價差比較觀察,價差超過15%的行政區達15個,而價差最大的都落在台北市,謝志傑分析,台北市新舊屋價差大,主因為部分新屋是單價超過百萬的精品宅、豪宅或是高單價的小宅社區,尤其台北市中心區,可供建築開發的土地有限,房價相對較高,雖然近三年整體房價面臨修正的影響,但仍有單價破百萬交易的新屋大樓,此外,中古屋也持續修正三年,因此區域房價落差仍是相當可觀,甚至有超過三成的幅度,像中山區新舊屋價差就達33%,區內中古屋有不少超過30年屋齡的社區,因此平均單價僅6字頭,是北市中心各區中古大樓最低的行情。

謝志傑指出,近一年預售新成屋市場破盤讓利潮開始,包括板橋區的江翠北側重劃區,推出4字頭的建案,以及鄰近樹林區的建案推出3字頭,加上其他讓利的個案出現,影響周邊新屋行情,因此板橋區的新屋行情均價已跌破5字頭,與中古屋平均價差僅剩8%。中和區部分,謝志傑表示,中和區新屋交易多座落於鄰近土城區與新店區,此外,大規模開發的河岸社區,位於中原街一帶成交行情大多在5字頭以內,因此平均新屋行情約44.8萬/坪,與中古屋平均價差約13%。接著,土城區部分,受到土城暫緩重劃區與周邊讓利推案影響,推出4字頭價格,甚至成交僅3字頭的個案出現,造成區域新屋房價天花板的效應,買氣紛紛朝向有讓利的社區,形成土城區新舊屋平均行情都落在3字頭的現象。

謝志傑提醒,地段生活機能欠佳的區域,雖然房價相對便宜,或新屋房價有感讓利,但價格或許只是回到合理的行情,建議有購屋需求的民眾,看屋仍須審慎評估地段與生活機能,才能買到相對抗跌或具保值性的房產標的。此外,新屋有感讓利的社區,附近的中古大樓可能面臨比價的壓力,建議有售屋需求的屋主,即早出脫房產,以免資產臨面臨減損的風險。

近一年大台北都會區主要行政區新舊住宅平均價差(資料來源:內政部實價揭露資料﹔永慶房產集團彙整

行政區

新屋大樓均價

(萬元/坪)

中古大樓均價

(萬元/坪)

中古屋比新成屋

價差幅度

板橋區

48.5

44.6

-8%

中和區

44.8

38.9

-13%

土城區

37.1

31.4

-15%

南港區

66.3

54.9

-17%

中正區

91.4

75.1

-18%

內湖區

64.1

52.5

-18%

信義區

94.4

75.7

-20%

文山區

56.8

44.9

-21%

大同區

71.2

56.2

-21%

新店區

42.7

33.6

-21%

士林區

77.2

60.7

-21%

北投區

58.9

45.9

-22%

新莊區

39.8

30.0

-25%

永和區

60.2

44.4

-26%

松山區

95.8

71.1

-26%

大安區

118.8

87.1

-27%

萬華區

66.3

46.8

-29%

中山區

92.7

62.1

-33%

 

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