新竹縣市四大生活圈不動產實價登錄:高鐵特定區價量均跌,竹科園區量增6成最多

高鐵新竹站

新竹市政府積極爭取大新竹輕軌建設計畫,預計將串聯新竹縣市四大生活圈,台慶不動產根據實價登錄資料,觀察新竹四大生活圈近2年價量變化,包含「新竹城隍廟生活圈」、「新竹科學園區」、「新竹高鐵特定區」及「舊竹北生活圈」,結果顯示,今年Q1成交價格與去年同期相比,年增率在0.8%至2.3%之間盤整,僅「高鐵特定區」減幅7%。再觀察今年Q1交易量變化,以「新竹科學園區」成交破百件、年增率近6成最高,至於「新竹城隍廟生活圈」,交易量也成長約3成,「舊竹北生活圈」則維持平盤,僅「高鐵特定區」交易量下滑達5成,成為新竹四大生活圈中唯一價量均跌的區域。

「高鐵特定區」交易量下滑,台慶不動產莊志成執行副總分析,主因有二:一是買賣雙方對價格的堅持,區域屋主受目前銀行低利率的影響,加上新竹輕軌計畫、台大分院進駐等利多因素,開始堅守價格,多以高於實價登錄行情約10%的價格開價;而區域買方則仍保有房價讓利的認知,無論新屋或中古屋,常以低於實價登錄行情約10%的價格出價,因此雙方出現近2成的價格認知差異,只要屋主開價高於實價登錄行情,成交機率很低。

至於另一個造成交易量減少的因素,莊志成執行副總表示,『高鐵特定區』在高鐵新竹站開通以來,即吸引大批建商推案,但自從去年房地合一稅上路後,房市買氣下滑,今年建商為出清餘屋,多採讓利促銷,甚至出現打破區域2字頭行情、單價約19萬元/坪左右的價格成交,與今年Q1平均單價24.9萬元相比,每坪單價價差近6萬,跌幅約2成,若以區域普遍為40至45坪的物件為例,總價即出現約240萬元的差距,不僅拉低當地實價登錄行情,更影響買方對房市持續修正的認知,加深買賣雙方對成交價格的差異。

高鐵家樂福商圈

如何促進區域買氣、回升交易量,莊志成執行副總建議,根據新竹縣政府最新統計,目前竹北市新增的戶籍登記數,佔新竹縣全區約6成,竹北市應為新竹縣地區的主要交易熱區,然而竹北房市需求力道雖強,但近期有成交的案件都是因屋主讓利,建議有資金需求的屋主,若能較實價揭露行情再讓利5%至10%,交易機會將大增。

依實價登錄顯示,「新竹科學園區」生活圈今年Q1交易量136筆,較去年同期83筆,年增率達63.9%,不僅為新竹縣市四大生活圈中,今年Q1唯一成交件數破百,且是年增率成長最多的區域。永慶不動產新竹園區加盟店徐乾晃店長表示,主因去年建商主推慈雲路一帶的讓利預售案,預售價格約23~25萬元/坪,並再加碼低自備款、送家具等優惠,吸引不少到竹科工作的客群進場購屋,因此造成實價登錄交易量上升的狀況。今年建商持續推餘屋讓利,餘屋以大坪數、4房格局居多,單價約20萬元/坪,建議有空間需求或大家庭的買房族群可逢低買進。

徐乾晃店長補充,區域中古屋主也受周邊建商讓利影響,今年成交價普遍讓利約1成,區域交易以屋齡5年內的大樓為主,約40至50坪、3至4房格局居多,3房含車位總價帶約在1,100萬元至1,400萬元之間,4房含車位則約在1,400萬元至1,800萬元左右。

新竹四大生活圈近2年價量變化(資料來源:實價登錄資料;台慶不動產彙整)

新竹生活圈

成交價

交易量

105年

Q1

106年

Q1

年增率

105年

Q1

106年

Q1

年增率

新竹城隍廟生活圈

22.6

23.0

1.8%

38

50

31.6%

新竹科學園區

23.6

23.8

0.8%

83

136

63.9%

新竹高鐵特定區

26.8

24.9

-7.0%

169

73

-56.8%

舊竹北生活圈

18.1

18.5

2.3%

41

41

0.0%

 

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