新竹地區三大行政區房市價漲量跌,以竹東鎮漲幅近1成最多,竹北市交易量跌幅近2成最多

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近期新竹縣市利多消息不斷,不僅新竹輕軌計畫開始起跑,新竹第一高樓在今年8月初啟用,全台第一所大型智慧醫院也將在5年內進駐新竹後火車站,而位於竹東的台泥自辦重劃區,也於7月推出首案,原預期應可帶動地方發展,但分析數據後顯示,買賣雙方對房市景氣認知差異仍大,部分屋主看好區域房市未來前景,開始堅守甚至調漲價格,反觀買方則仍持觀望態度。台慶不動產根據實價登錄資料,觀察新竹縣市人口數最多的前三大行政區,包含新竹市、竹北市及竹東鎮,其中古屋的成交價與交易量變化,顯示今年1~5月成交價格與去年同期相比,三大行政區價格均呈漲幅,其中以竹東鎮漲幅近1成最多,但三大行政區交易量均呈下滑,平均跌幅達11.3%~19.7%,以竹北市跌幅近2成最多。

新竹地區中古房市呈「價均漲、量均跌」的現象,台慶不動產莊志成執行副總分析:「價漲主因在於今年政府釋出許多公建計畫訊息,加上股市破萬點、景氣呈現轉好跡象,支撐區域屋主信心,使屋主看好未來前景,惜售心態開始增強,不願賠售,因此開始堅守價格,甚至微幅調漲;另外,部分屋主在竹科大廠任職,薪資較高,而銀行也願意提供低利貸款,使屋主資金充裕,較無急售需求,也是造成屋主惜售的原因之一。」

雖然屋主看好前景,紛紛看漲房市,但從中古屋交易量下滑來看,買方及建商似乎持相反態度,莊志成執行副總表示,以目前來看,撐不住的投資客多已在去年退場,今年首購、自住的剛性需求則持續增加,而這一類的購屋族群常以價格為首要考量,使今年低總價物件較往年熱門;再者,新竹買氣以竹科就業族群為主,多為高知識份子,購屋趨於理性,常分析各種數據判斷未來趨勢,以今年消費者信心指數仍在低點來看,竹科人多半認為房市尚未落底,對價格持續保有期待,修正認知不變,相對於屋主堅守價格,買賣雙方多無價格共識,造成中古屋交易量減少。

新竹縣治二期空景

再觀察建商銷售策略,莊志成執行副總說明,以中古屋交易量下滑最多的竹北市為例,在縣治三期重劃區,今年建商續推餘屋讓利,先透過低頭款、低利信貸、買房送裝潢等促銷方式,吸引首購族群上門看屋,再藉機讓利成交,目前已出現總價約1,000~1,100萬元的交易,若與鄰近的縣治二期重劃區、總價約800~900萬元的中古屋相比,新案價格逐漸靠近中古屋行情,促使中古屋買氣受影響。

交易量縮減是否代表今年新竹房市需求降溫,莊志成執行副總則表示,近年來新竹三大行政區人口數、戶數持續正成長,顯示房市需求強勁,但中古屋交易量不見起色,建議屋主應認清房市反轉事實,除了多參考實價登錄價格外,也應評估區域周邊建案行情,合理開價,若能較實價登錄行情再讓利3%~5%,較符合民眾認知,成交機率也會提升。

依實價登錄顯示,竹東鎮今年1~5月成交價約每坪12.6萬元,較去年同期每坪11.4萬元,漲幅達9.7%,為新竹三大行政區中,漲幅最多的行政區。台慶不動產竹東二重加盟店李秀芳店長表示:「主因竹東具備交通、低總價雙優勢,像是在公道五路開通後,縮短竹東到竹科園區的交通往返時間,即便騎機車通勤,也僅需15~20分鐘,與竹北到竹科約10~15分鐘車程相比,差距不大,其中,竹東的二重埔距離工研院院區也僅約5分鐘車程,地理位置佳,吸引竹科的就業民眾跨區看屋。」

李秀芳店長進一步說明,再觀察房價,以竹東二重埔而言,中古華廈總價約500萬元以下,新成屋含車位也僅約700~800萬元左右,與竹北、竹科中古屋約800~900萬元,新成屋上看千萬元相比,價差達百萬元以上;且假設以總價500萬元的中古華廈為購屋標的,若貸款7成、貸款金額350萬元,每月房貸金額相對較低,甚至相當於區域租金行情,因此,在交通及低總價的雙優勢下,吸引不少剛進竹科的年輕首購族跨區置產,二重埔已成為竹科人的購屋新選擇,也支撐區域屋主信心,促使價格開始微幅上揚。

新竹縣市三大行政區中古屋價量變化(資料來源:實價登錄資料;台慶不動產彙整)

行政區

成交價

交易量

105年1-5月

106年1-5月

增減幅

105年1-5月

106年1-5月

增減幅

新竹市

16.8

17.4

3.80%

844

719

-14.80%

竹北市

17.8

18.3

2.90%

370

297

-19.70%

竹東鎮

11.4

12.6

9.70%

151

134

-11.30%

 

 

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