宜蘭縣房市交易轉向,農舍、套房交易量年減約3成,大樓華廈反增2成

近期宜蘭縣農舍議題不斷,中央、縣府持續協調改革方案,在政策尚未明朗的情況下,也影響民眾購屋置產的意願,引起房市交易變化。台慶不動產根據實價登錄資料,觀察宜蘭縣近2年各類建物型態的交易量變化,包含透天厝、大樓華廈、套房、公寓、農舍,數據顯示,今年除了大樓華廈的交易量較去年成長約2成外,其他類型的建物則均呈減幅,以農舍量縮約33%最多,其次為套房降幅近3成,透天厝也減少約1成;而今年宜蘭縣全縣的房市交易量也較去年減少約7.8%。

農舍、套房交易量均較去年減少約3成,目前農舍交易量更不到百件,台慶不動產莊志成執行副總分析,農舍政策的不確定性是降低買方進場意願的關鍵。政府政策其實已經影響農舍交易約2~3年時間,且近期新聞持續延燒,導致一來買方擔心買到違規農舍,二來擔憂受日後法規變更影響,合法農舍變違規建物,再加上購入農舍後無法再增建、擴建,導致買方進場意願低,採觀望態度或轉往其他標的,使宜蘭農舍交易量減少。

至於套房交易量縮,莊志成執行副總說明,今年買方過度期待出現區域破盤價,出價過低,導致買賣雙方對於成交價格沒有共識;以縣內套房交易量最多的礁溪為例,今年陸續有套房格局的新建案釋出,吸引許多投資型屋主想換新屋繼續收租,願意降價出售手中的中古套房,不過,常因買方出價過低,甚至低於實價登錄2成,加上屋主多為退休族群,較無經濟負擔,也無急售壓力,因此延長談判時間,也易降低成交機會。莊志成執行副總建議,以目前市場出現許多屋主委售套房產品來看,在供給量較大的情況下,是十分適合買方進場的時機點,若以較實價登錄低3~5%的價格出價,屋主多半較能接受,成交機會也會大增,投報率可望約3~5%左右。

至於大樓華廈今年交易量成長超過2成,是宜蘭縣主要成長的建物型態,有巢氏房屋宜蘭東港加盟店陳怡廷店東表示,主因在於總價。相較於宜蘭透天厝至少都千萬元起跳,大樓華廈的總價則親民許多,以縣內大樓華廈交易量最多的宜蘭市而言,多為屋齡約15~25年、坪數約25~35坪的產品,總價約500~700萬元左右,不僅適合自住或想減輕房貸壓力的民眾進場,而總價與透天厝相差將近1倍,也吸引不少透天厝買氣轉往大樓華廈,因此使今年交易量攀升。至於公寓物件,雖然總價僅約300~400萬元,不過釋出量少,無社區管理功能,且屋齡偏高、約為30~40年老屋,較不受年輕首購族群青睞。

宜蘭縣近2年1-9月不動產交易量變化(依建物型態區分。資料來源:實價登錄資料;台慶不動產彙整。)

建物型態

105年

106年

增減幅

透天厝

1,601

1,433

-10%

大樓、華廈

496

601

21%

套房

351

248

-29.3%

公寓

186

180

-3%

農舍

133

89

-33%

全縣合計

2,767

2,551

-7.8%

 

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