2018Q3永慶房屋趨勢前瞻報告: 房價趨勢由緩跌轉為平盤橫向整理,逾放比、逾放金額攀升

 根據永慶房屋2018第三季網路會員調查,全台看跌今年第三季房市比例,由上季的44%減少三個百分點至41%,連續八季呈現收斂趨勢;而維持不變的比例則連續十一季呈現上揚趨勢,本季占比為38%。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析,房價在歷經三年多的修正後,已擺脫急跌期,房價趨勢由緩跌格局轉為平盤橫向整理,維持不變的持平盤整趨勢漸增,看跌趨勢收斂,但整體而言仍看跌,讓利仍是促進成交量能擴大的關鍵。

若以七大都會區對於2018 Q3房價趨勢看法,謝志傑補充,新竹、台中看跌比例最低,持平盤整至看漲占比超過六成,是全台房市最樂觀的都會區;至於雙北市則仍有半數看跌,顯示雙北市消費者對於房價有感讓利仍有高度期待。

與高點相比,台北2018Q3房價較高點跌13.1%,高雄跌幅12.5%,新北也有11.6%,桃園以南四大都會區則跌幅都在一成以內,本次也針對與房價高點相比下修幅度,民眾才有意願進場購屋進行調查,謝志傑說明,根據市場經驗與專業統計分析來說,超過五成消費者接受的價格,就是該時期市場成交共識價格,根據本次調查結果顯示,新北以南六大都會區有過半消費者可接受降價幅度15%,就有意願進場購屋,其中,對於房市最樂觀的是桃園、新竹與台南,對於房價修正的滿足點最低,只要比高點降價15%內,就有六成消費者願意進場,進入成交價格共識區。而七都中期待價格修正比15%更多的都會區是台北市,期待降價15%-20%的比例高達22%,顯示北市房價還需要多讓利5%,讓降幅達到15%-20%之間,才能真正進入成交共識區,成交機會增加。

本次也針對消費者未來購屋偏好進行調查,首先是屋齡方面,謝志傑表示,七都整體而言,屋齡5至20年的成屋是消費者購屋首選,高達81%,其中,購屋選擇最年輕、最想買新屋的都會區是桃園、新竹與台南,偏好屋齡10年內成屋,占比都在七成左右,同時也觀察到,屋齡20年以上的老屋在雙北、台中與高雄接受度仍高,都有一成左右的消費者願意購屋,台北市更是高達15%,顯示北市在高房價的影響下,老屋需求仍夯。

若以建築型態來看,謝志傑說明,因應老年化與少子化社會來臨,七都消費者普遍偏好有電梯的住宅大樓或華廈,比例高達71%,顯示電梯住宅是目前市場主力。其中,最喜愛電梯住宅的是雙北市,占比均超過七成五,電梯住宅需求相當大;同時也發現有天有地的透天厝市場需求也不小,愈往南走需求愈大,在台南、高雄受到高度青睞,占比分別為44%與47%。謝志傑補充,至於公寓產品市場需求最大的是是雙北市,占比都在一成以上,其他都會區幾乎沒有市場。

美國聯準會6月14日宣布升息一碼,同時公開表示今年全年升4碼的機率提升,市場嚴陣以待。本次也針對買賣方對於升息的壓力承受度進行調查, 73%屋主對於升息壓力的承受度在3碼內,且占比有2018Q1的67%提升至2018Q3的73%,而買方感受升息壓力明顯高於屋主,82%消費者對升息壓力承受度只有3碼,謝志傑說明,去年升息議題只有美國獨行,消費者仍感受不到壓力,認為央行啟動升息時間點仍遙不可及,敏感度不高,但今年以來聯準會由鴿轉鷹後,買賣雙方也高度關注升息議題,對於升息的敏感度持續增加。

實價登錄上路今年即將邁入第六年,內政部端出「實價登錄2.0版」,規劃門牌去區段化、移轉登記同時做登錄、預售屋也要即時登錄以及申報權利人改為買賣雙方等,以期能提供更即時、更透明、更正確的資訊,謝志傑指出,本次也針對實價登錄的變革進行調查,消費者對於實價登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當高,68%消費者表示支持;至於買賣移轉登記時一併做實價登錄、預售契約30天內完成實價登錄這二項變革,消費者支持率均高達八成以上,謝志傑補充,民眾普遍認同這項政策,認為能提供更即時且更準確的實價資訊當作購屋或售屋參考。

本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2018/5/23~2018/6/6。回收有效問卷數為1255份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。

至於對前景的預估,永慶房屋業務總經理葉凌棋表示,國內外經濟同步成長,市場資金充沛、台股萬點行情續航,買氣小幅增溫,購屋需求出籠,民眾也開始積極出價,對於價格有一定的支撐,但買方仍期待小幅價跌的狀況下,預期今年價格拉鋸戰仍會持續。

統計今年1-4月全台建物買賣移轉量較去年同期增加7%,預期買氣小幅回溫,今年上半年交易量預估在13.5-14.0萬棟之間,較去年同期增加5%至8%;以近期交易量推估,2018年全年交易量約落在275-29.0萬棟之間,與2017年同(期)比成長約3%至9%之間。

不過,葉凌棋補充,中美貿易戰未解,且恐有擴大為多邊貿易戰的可能,國際情勢動盪,衝擊台灣經濟發展,下半年不容過度樂觀。此外,美國聯準會轉鷹,今年預計升息4次,台灣跟進升息機率大,恐影響民眾消費意願,連帶影響房市表現,若買賣雙方價格認知差距無法拉近,將壓縮今年下半年交易量成長的空間,因此,國際情勢、升息是今年房市最大變數。

近期金管會、央行動作頻頻,針對銀行房貸逾放比增加以及寬限期兩大方向提出控管措施,引發金融圈高度關注,市場預期是為了日後升息做準備,避免不動產授信風險攀升,葉凌棋指出,根據內政部統計資料顯示,全台房貸逾放比由2014年房市景氣高峰開始逐年小幅攀升,2017年Q4全國房貸逾放比0.21%,若與2014年平均逾放比相較,成長幅度31%,仍在安全水位,但台北、新北逾放比則明顯大幅走揚,台北較2014年成長92%,增加將近1倍,而新北則較2014年成長1.5倍,須特別留意;至於逾放金額以新北43.66億元最高,台北35.10億元居次,台北、新北、桃園三都逾放金額若與2014Q4相比,都有66%以上的增幅,新北是2014Q4的1.79倍,須高度警戒。

 

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