好時價: 雙北房價皆回到五年前水準,仍未渡過寒冬,交易量偏低,回春還要再等等

根據「好時價」公布最新房價指數,雙北房價皆回到五年前水準。雖然房價指數呈現微幅上漲,但實為奈米級波動;分析交易量,雙北12個月移動平均的交易量已連續三年未達五年平均值,足見市場仍未過冬!

觀察好時價最新公布的房價指數,台北市房價回到2013年初之水準、新北市房價則回到2013年7月之水準,雙北房市距房價最高點,已有10%之修正。其中,台北的大安區、信義區、松山區及內湖區更跌破基期,房價向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點,包含板橋區、新莊區、三重區、蘆洲區及中永和,房價自2016年下半年開始膠著,呈現持平發展。

然而,在分析不動產市場走向時,除了觀察房價外,也要透過「交易量」了解市場交易熱度。研究台灣過去房地產景氣循環,不難發現台灣的市場特性為「量先價行」,意味著當市場向下反轉時,交易量會先下跌,接著房價隨之下修;反之,當市場復甦時,交易量將會先上升,接著房價才跟著上漲。此外,台灣的不動產市場受329檔期、928檔期等季節性因素影響甚巨,因此在分析交易量時,以「移動平均」計算的交易量就顯得非常重要。

「移動平均」是將過去特定期間的交易量取平均值,能夠消弭掉季節性因素造成短期波動的干擾,反映出長期的趨勢和走向。好時價分析雙北的交易量移動平均,發現均自2015年5月開始跌破5年平均。其中,台北市2016年的交易量更處於低檔,每月成交量在1,300件附近;新北市雖然過去一年成交量略有起色,但仍未突破五年平均每月3,500件的大關。

若將房價與交易量整合分析,雙北的價量仍維持在「價漲量跌」的局面,然而所謂的價漲,台北市僅上升0.03%、新北市為0.36%,顯示雙北的房市仍處於波動的階段。透過量先價行的過往經驗,房價若不繼續下修,則雙北的房市無法前進到復甦前穩定盤整的「價量俱跌」階段,若未達穩定盤整的時期,交易量則很難上升,回春只能再繼續等等!

 

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