北台灣推案動能減弱,7月住展風向球分數32.2分,較6月減少0.4分,守住黃藍燈

代表北台灣新建案市況的住展風向球,2018年7月分數為32.2分,較6月減少0.4分,驚險守住黃藍燈,已連續五個月亮出黃藍燈。風向球六項統計指標中,預售屋與成屋推案量與成交組數等二項分數減少,廣告批數、看屋組數與成交組數持平,議價率分數則走高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,7月住展風向球分數下滑主因是傳統推案旺季已過,推案動能減弱,但因新建案買氣意外平穩,風向球驚險守住黃藍燈。

雖然房市已脫離傳統推案旺季,但7月預售推案量能還是不少,仍有4百億左右,單一案量達15億以上的指標案為台北市北投「中租御景」與「寬心苑」、萬華「榮耀天邑」與「隱苑」、新北市中和「怡富宜家」、新店「全陽大璽」、桃園「合遠康萊爾」、龜山「富宇敦峰」、大園「星棧布拉格」、竹縣竹北「椰林賞」與「台展中環科技總部」等案。

6月新釋出的成屋則9百餘戶,其中單一案量逾15億以上的指標案為北市文山「冠德微山丘」、新北市新莊「尊勝白金」。雖然今年7月推案量較前幾個月少,但與去年同期相比,推動案動能還是很強。

在議價率的部份,則呈現持續縮小的趨勢,單項分數因此往上揚。議價空間不斷收縮的主因,一來是新開賣的建案成交價格走揚,二來是一些餘屋案開價大砍,造成開價與成交價差距變小;例如北市大安區某建案,2013年銷售時平均開價高達160萬/坪,成屋後重推,每坪開價調降至80幾萬,開價幾近腰斬,議價空間因此大幅縮小。

7月份報廣量約1.3萬批,較5月報略減約0.2萬批。何世昌指出,今年以來,刊登廣告、積極強銷的建案僅是少數,大多數建案採取「佛性賣房」策略,不爭取曝光、不辦活動、不登廣告,等著要買房子的民眾自己上門、或者撿其他建案的客戶,房子賣不掉也無所謂,反正放著慢慢等。關鍵還是在於低利率環境,業者能夠繼續撐下去。

不過,較讓人意外的,或許還是市場上持續出籠的買氣。即便高價建案逐漸變多、議價空間減少,但成交組數還是撐在一定水位,並沒有明顯減少。7月份整體成交組數與6月維持相同水準,來人組數亦然。

例如新店央北重劃區,低價案能賣不奇怪,但高價案買氣也不差,就讓人覺得意外。這是否代表民眾對高價建案已漸能接受?接下來還需長時間觀察與驗證。

何世昌認為,今年5月到7月,市況雖往下滑落,但滑落幅度不大,還能維持一定的人氣與買氣,風向球勉強守住黃藍燈。然而,下半年民眾目光焦點容易被選舉吸走,風向球很可能會落入衰退的藍燈之中。

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