市調:觀望氣氛濃,1月全台中古屋交易量均縮減,雙北市單價也走弱

近期台股表現亮眼,消費者信心指數持續回升,不過景氣燈號終結連十綠,亮出首顆黃藍燈,宣告國內經濟景氣走緩,此外,在房地合一課稅疑慮未除,以及近期新屋契稅與房屋稅加稅議題等利空訊息推波助瀾下,影響民眾購屋信心,市場持續觀望,讓1月國內房市相較12月呈現量縮格局。

根據永慶房產集團研究發展中心統計,北市1月交易量較12月量縮8%、新北量縮5%、桃園量縮20%,新竹則減少11%、台中量縮20%、台南衰退21%,高雄則維持平盤。至於房價部分,台北市1月中古屋平均單價每坪61.6萬元,已退到102年6-7月房價水準;新北市單價每坪38.5萬元,也連三個月跌破40萬大關。其餘五都中,桃園、台中、台南房價上漲,1月單價分別為15.4萬元、15.3萬元與11.2萬元,而新竹縣市與高雄則房價出現修正,分別為15.1萬元與13.7萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,觀察本月購屋動機,台北市中心以換屋為主,佔比37%,首購本月佔比回升至30%,站上三成大關,投資置產則受到加稅議題的影響,購屋意願轉淡,佔比僅18%,低於二成。至於市郊區則是換屋居冠,佔比41%,與100年5月並列史上最高,而首購佔比27%居次,合計自住型買盤高達68%。

至於新北市,黃舒衛說明,首購仍是市場主力,1月佔比高達47%創新高,逼近五成,換屋佔比則為24%,自住客合計佔比為71%,投資置產佔比僅17%,交易持續低迷。黃舒衛指出,1月雙北市三個區塊投資置產比重又回跌至二成以下,在政府持續打擊投機,針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施,讓置產族群購屋信心低迷,未來不確定性仍高,不敢貿然進場。

黃舒衛表示,在雙北市紛紛調升房屋構造標準單價後,加上豪宅稅與囤房稅加乘效果,將使新屋交易時的契稅與持有期間的房屋稅負大增,若是非自住,還會加上囤房稅,在這樣的加稅氛圍下,連帶影響新屋的交易狀況。

黃舒衛說明,觀察近一年的成交產品發現,屋齡5年內住宅的成交佔比有逐漸下降的趨勢,以台北市來看,103年Q1屋齡5年內住宅的成交佔比還有27%,但逐漸下降,至103年Q4只剩下19%,到了今年1月,更是下滑至18%:新北市也是同樣的狀況,在103年Q1時,屋齡5年內住宅的成交佔比為21%,然後持平後往下降,至103年Q4滑落至15%,到了今年1月的佔比只剩下12%,持續下探。

根據統計,雙北市低於行情5%以上佔比持續攀高,台北市103年Q1的佔比僅11%,也就是說低於行情成交的比例只有一成左右,但逐季攀高,到了今年1月佔比就高達23%;而新北市103年Q1低於行情5%以上的成交佔比只有6%,低於行情成交的比重相當低,但是103Q4佔比已來到14%,超過一成以上,今年1月還持續向上攀升至19%,都是新高紀錄,顯示屋主讓價求售的的情況屢見不鮮,在市況低迷的此刻,價格修正仍為成交關鍵。

黃舒衛表示,1月桃園持續呈現價漲量縮走勢,在升格與各項重大建設價持下,屋主心態仍高,買賣雙方價格認知差距大,交易量能受限,其中以受選擇性信用管制的桃園以及近期房價漲勢高的龜山、八德量縮最為明顯。

至於新竹縣市則為價跌量縮市況,交易量減少11%,指標區域的竹北、竹東交易件數量縮最多。台中也是價漲量縮市況,交易量萎縮20%。台南1月房市呈現價漲量縮格局,永康、安平是交易量減少最多的區域。至於高雄市,交易量持平,由於本月有修正,讓交易量持穩,其中以的三民、楠梓、左營表現較佳。

黃舒衛說明,近期歐元區推出新一輪QE,加上油價大跌,通膨壓力瞬間走緩,促使其他國家掀起一股貨幣寬鬆熱潮,而美國聯準會最新決策聲明維持利率不變,同時對升息「保持耐心」,顯示短時間內低利環境不會輕易改變,而美國經濟穩定復甦,帶動需求增溫,讓台灣股市、出口均受惠,推升台灣經濟表現,國內景氣沒有看淡的理由。 

北中南中古屋房價表(單位:萬元/坪。資料來源:永慶房產集團研究發展中心)

月份

103年

12月

104年

1月

漲跌幅

台北市

62.4

61.6

-1.3%

新北市

39.9

38.5

-3.5%

桃園縣

15.0

15.4

2.7%

新竹縣市

15.6

15.1

-3.2%

台中市

15.0

15.3

2.0%

台南市

10.8

11.2

3.7%

高雄市

13.9

13.7

-1.7%

       

大台北地區中古屋房價走勢圖 

 

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