購屋紅包行情落空,1月住展風向球跌至藍燈,分數減少1.5分

不動產業原本盼望的『紅包行情』要落空了嗎?據住展雜誌統計,今年1月住展風向球總分意外降至31.8分,較去年12月減少1.5分,對應燈號則是代表衰退的『藍燈』,顯示目前房市市況依然在谷底掙扎。

雖然住展風向球燈號降至藍燈,但1月推案量卻仍不少;原本1月應屬推案淡季,今年卻呈現『淡季不淡』的情況,預售屋新增案量初步統計已超過5百億元,比去年同期大增逾2百億元,主要是受到遞延性推案的量能挹注,且案量逾半數在新北市。

1月新公開的預售指標案,基隆市有「港麗」,台北市為中正區「一頁城中」,新北市「SUPER2」的「威尼斯區」為板橋門牌、新店「雙水灣」、林口「中悅松苑」、汐止「忠孝大院」、淡水「理想家」,與新竹竹北「森美mori art」。成屋新增供給部份,1月回落至8百戶以下,不過仍比去年同期來得多,指標新案如新莊「傳家尊爵」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,從近幾個月的推案狀況來看,北台灣新案仍持續湧現,似未因買氣平淡而受影響,顯示建商推案信心還高,僅有少數建商轉趨保守。2月份因農曆年節因素,供給量可能暫時走低,但3、4月盛逢329檔,業者多把押注在此一檔期,若無意外將會爆出巨量。

與建商相比,代銷業者則有不同盤算。據本住展雜誌統計與實地市調暸解,1月釋出媒體廣告的建案數量明顯減少,主要是有不少業者想『儲備銀彈』,等到329檔再大舉投放,一鼓作氣衝刺銷售。惟財政部在1月底揭櫫『房地合一稅改採單一稅率』後,業者見房地合一稅稅率大降、利空出盡可望來臨,可能會改搶在329檔期前先釋出部份廣告試水溫。

六大觀察指標中的議價率情況則與先前相仿,由於業者普遍堅持價格,以致議價率仍文風不動。雖然部份建商願意多釋出幾戶低價廣告戶,但除廣告戶外的戶別仍不肯讓價,想大幅殺價的買方往往未能如願。

至於來人與成交的部份,北台灣建案1月平均週來人組數略有上升,但上升幅度不大,換算分數級距仍與去年12月相同。據本刊觀察,近期出『芭樂價』的買方有增多的跡象,一開口就從6折、7折喊起;這顯示近來學者專家喊空房市,確實已影響到買方的心態,惟業者多認為這類買方是『來亂的』,所以多無助於成交。

何世昌分析,在買、賣雙方價格認知無共識之下,成交組數亦平淡無波,持續在低檔盤旋,目前銷售相對熱絡的,依舊是小坪數產品。正因為如此,業者競相推出30坪以下產品,該類產品已成為推案主流;雖然小坪數相對好賣,但在同質性產品供給量不斷擴大後,未來產品重覆度過高、客源稀釋的問題也將接踵而至。

整體來看,議價率、來客與成交組數等三個指標,已連續4個月原地踏步。這其中最關鍵的就是議價率,在大環境不變的前提下,若業者不願讓價,似乎就無法有效提升買氣。而在房地合一稅改走輕稅路線後,今年的329檔期就成為最重要的房市觀察期,若稅改明朗化仍無法逼出買氣,業者就必須要有長期抗戰的準備。

何世昌透露,近期另一個特殊狀況是,因建商不降價、買方不追價,代銷苦撐卻盼不到買方青睞,只得掛冠求去,代銷換手銷售的案例越來越多。更有甚者,已有建案在代銷撤場後,出現『找不到代銷』的窘況,建商只好自己去賣房子。

【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表(103年7月迄今)

時間

預售

推案

成屋推案

廣告批數

議價率

來客組數

成交組數

房市風向

新燈號

103年

7月

8.72

6.11

5.08

5.12

4.24

4.69

34.0

黃藍燈

103年

8月

9.45

4.72

5.08

5.12

4.62

4.69

33.7

黃藍燈

103年

9月

8.35

5.27

5.98

5.46

4.62

5.16

34.8

黃藍燈

103年10月

7.63

5.83

5.68

5.12

4.24

4.69

33.2

黃藍燈

103年11月

6.17

4.72

4.18

5.12

4.24

4.69

29.1

藍燈

103年12月

8.35

5.55

5.38

5.12

4.24

4.69

33.3

黃藍燈

104年1月

7.99

4.72

5.08

5.12

4.24

4.69

31.8

藍燈

 

 

 

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