《房仲業服務報酬爭議二、》省不動產仲介經紀聯合會:政府不應以行政權干涉人民營收,宜維持最高6%之現狀

省不動產仲介經紀聯合會理事長丁大海、黃俊欽偕同各縣市公會理事長拜會省商會,王良新秘書長允諾全力協助業者反映並解決問題

監察院糾正內政部應修正「不動產經紀業服務報酬計收標準」,而內政部將修正之重點,主要是調降高價房產部分之佣金比例,如此將使國內近10萬名不動產經紀從業人員難以運作及生存,為了避免發生店頭歇業、員工失業、流離失所等嚴重的社會問題,甚至被迫走上街頭抗議,台灣省及各縣市不動產仲介經紀公會一致殷盼監察委員能主持正義,在內政部做出對產業發展可能造成傷害之決策前,能夠收回成命,公平對待不動產經紀業者。

省仲介經紀聯合會並強調,現行規定最高可收取6%之服務費,但因市場競爭非常激烈,大多數業者實收佣金遠低於此,因此業界堅決主張應維持最高6%之現狀,政府實不宜以行政權干涉自由市場運作、影響人民權益及營生。

包括全國、台灣省、各縣市等共21個不動產仲介經紀公會最近已聯合發出陳情書給監察院,表達全體房仲業者及從業人員一致希望維持原有規定的心聲;而省聯合會及各縣市公會理事長近20人,近日也共同拜會台灣省商業會,盼望省商會能運用各項政商人脈、文宣等管道、資源,協助仲介公會反映業界面臨的困難、爭取業者應有的權益。而出面接待的省商會秘書長王良新,在深入了解業者問題癥結後,慨然應允全力協助。

省商會秘書長王良新強調,近期省商會曾協助省加油站、省遊覽車、省糕餅、省金銀珠寶等聯合會反映困難,並獲圓滿解決

此次拜會行動由省聯會理事長丁大海、榮譽理事長黃俊欽帶隊,參加者包括全聯會副理事長邱鍚奎、省聯會副理事長陳俊明(新竹縣公會第9屆理事長)、鍾換仁(花蓮縣公會理事長),和基隆市、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、台南市、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、台南縣等不動產仲介經紀公會理事長蘇銘聰、許清淵、陳騰玉、夏念祧、吳俊邦、張有希、薛大川、蔣政良、施順雄、李正賢、黃明成,以及省聯會幹事楊迪富等多人,雙方會談氣氛十分熱絡、融洽。

丁大海、黃明成、陳騰玉、施順雄、許清淵等多位理事長指出,監察院對內政部提出不動產經紀業相關法制面與市場實務面之糾正案,內政部已召開多次產、官、學會議,全國聯合會、省聯合會於歷次會議中均表達意見,請內政部採納,但內政部竟僅單純擬以所謂近5年之買賣總價、近10年之每月平均薪資、房價所得比、3年內之住宅買賣移轉筆數等簡單統計之『均數』作為基礎,直接規範不動產經紀業之服務報酬相關法制,並未有相關產經學者做產業分析研究,也未考量世界先進國家之法制面及實務面,若未來貿然實施,將嚴重破壞不動產交易自由市場運作,阻礙不動產經紀業之健全發展,更危及不動產經紀業近10萬從業員工之生存,因此全國、省聯合會堅決提出不動產經紀業之抗議與嚴正聲明。

他們指出,服務報酬之高低應尊重自由市場之機制,政府應為市場監督者,非為『利潤制度之決定者』,例如美國、新加坡、香港政府完全尊重市場自由機制,由賣方業主與經紀人之自由意志決定,並無服務費上限規定,可見經濟愈發達、愈先進國家,其對產業之管制愈自由化。(上圖為丁大海理事長、王良新秘書長互贈紀念品)

至於我國,在自由市場競爭之下,根據財政部的統計,實際的服務報酬率平均僅約3%-3.5%之間,更有經紀業者推出買賣雙方各1%之服務報酬。目前政府所訂6%之上限,能夠達成的業者僅屬鳳毛麟角,對大多數同業而言,實為「不可能的任務」,因此政府應尊重不動產交易市場之自由化,勿調整現行6%上限之規範,這也是憲法賦與人民自我決定作主之自由權,政府應予尊重。

這些理事長們表示,國內房價雖逐年高漲,但相對房仲店租亦隨之調漲,經營成本亦高,而且服務報酬之實際費率也逐年降低,尤其近年來政府、央行、學者專家大力打房下,不動產交易量嚴重萎縮,業者服務報酬收入及純益也隨之銳減,並無暴利可言。

他們指出,我國在民國95年建物買賣移轉棟數曾高達45萬棟,但之後逐年萎縮,至103年剩下32萬棟,成為92年以來最低量,由於營業量大減,已有許多仲介業被迫關門歇業;至於今年1、2月,包括台北市、新北市、桃園市等買賣量仍然持續衰退一、二十個百分點,按照此趨勢,今年勢必有更多仲介業渡不了寒冬的侵襲,其苦境深值政府重視。

此外,在現有之服務報酬制度下,上市公司稅前盈餘EPS已逐年下降,根據證券交易所公開資訊,上市房仲業自民國99年EPS 5.42元,至101年已降至2.9元,降幅達48%,除直營體系經營獲利降低外,其他加盟店幾乎70%以上幾乎虧損經營。另據全國聯合會統計,去年光是雙北市房仲關店即250家,失業達6000人以上,如果再以行政手段調降服務報酬並干預市場,產業再次蕭條、萎縮勢不可免。

丁大海等理事長表示,此外,內政部地政司及各地方政府對於非法、違規仲介業者向來取締不力,逃漏稅情況嚴重。據統計,國內中古屋透過合法正當仲介業者媒合成交之比例只有6成,但政府只對合法業者嚴格稽查,讓非法業者逍遙法外;甚至實價登錄使租賃業者業務大幅萎縮,政府也束手無策。還有,不動產說明書各項公部門應為資訊公開而不為,並不當轉嫁出賣人之瑕疵擔保責任予不動產經紀業者,不僅有打擊合法、縱容非法之嫌,更變相鼓勵非法業者更加猖獗,使市場劣幣驅逐良幣,損及經濟正常成長。

他們強調,據主計總處統計不動產業10年平均薪資為3萬6960元/月,並非內政部推論的每月平均收入89萬元,顯示內政部推論數字與事實差異過大,計算基礎嚴重錯誤,其用推論均數打擊產業之正常發展,令所有業者都無法接受。

另依行政院主計總處統計,服務業部門之『不動產業』90-102年之平均薪資為3萬8776元,至102年3月止更剩下3萬5688元/月,遠低於各行業受僱員工薪資4萬3580元,因此,希望政府決策官員勿待在冷氣房裏看天下、或從台北看中南部、或以房仲業較高薪酬的2成人口推論其餘8成人口的收入,如此將形成以偏概全、以管窺天的弊病。

他們也指出,政府如要以平均房價調整服務費率,將打擊、懲罰前半段班的優良仲介業者,因為服務費率減少1%時,業者就會減少17%以上淨利,此對劣質業者差距有限,但對為提升品質不斷投注成本的優良企業,將造成嚴重傷害,劣幣驅逐良幣的結果,市場必然陷入非法賺取差價等混亂局面。

此外,台灣因區域、城鄉、產品種類等不同,各地房價互異,若因房價不同而採取階梯式的收費標準,高總價消費者可享有低費率的佣金支出,而低總價的消費者反而須支付較高的佣金支出,因此內政部的規劃,罔顧中南部及部分部會蛋白區之弱勢族群及產業發展,相當不可取。

丁理事長等人強調,不動產經紀業者店頭營業有管銷費用(水電、租金、人事成本等),還須耗費鉅資投入品牌行銷、系統建置、教育訓練、服務加值等,尤其服務乃無形之商品,包括刊登廣告、網路曝光、物件流通等支出,一旦待售物件沒成交,業者投入之成本等於完全虛擲,一毛錢都拿不到。再者,業者收取服務費用並非「純利」,還要扣掉業者的品牌維持成本、營業成本及未來成長規劃成本等費用,更須扣掉應繳給政府部門、健保局之稅費,若以內政部版本階梯式調降,定將衝擊業者生存空間及其健全發展。

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