去年第4季預售屋售價: 台北市下修0.54%、桃園市跌落1.6%、新北市上漲0.9%

財政部長張盛和曾在2013年底指出,「除台北市外,房市已到強弩之末,追價乏力。」此話一出,等於對當時房市投下震撼彈。經過一年多的時間,現在來檢視北台灣三都房價變化,結果顯示張部長似乎失算了。

據住展雜誌統計,北台灣三個直轄市的新成屋、預售屋市場,去年前三季房價走勢都維持上升形態,但到了第四季卻出現分歧。其中,最被看好房價不會跌的台北市,Q4單季竟意外下修約0.54%,是金融海嘯以來首季房價出現下挫,顯示台北市房市走勢與張部長預測唱反調。

惟客觀來說,北市去年Q4房價雖走軟,但波動幅度極小,暫時只能視為高檔盤整;若想確認房市是否陷入空頭,必須把觀察時間拉長至一年,判斷方才準確。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,北市房價Q4疲軟的主因,為房地合一稅壓力不斷累積,一直到選舉變天終於爆發,市場浮現前景不明的憂慮。惟房價下修與房屋稅率調高關係較小,因為房屋標準單價調高在2014年2月就已公告,直到今年年初議題才發酵,但在去年Q4尚無顯著影響。

此外,桃園去年Q4房價同樣走跌,跌幅約1.6%,也屬於高檔盤整狀態;房價走軟的潛在因素是以往桃園房價漲速過快,北客回流至新北市,又逢公股行庫調降房貸成數與四行政區被列入選擇性信用管制等打擊,加上市場擔憂鄭文燦之市政團隊更替將為航空城帶來變數,房價始出現疲態。

北台灣三都當中,去年只有新北市在連續四季全部上漲,與多數專家預期新北跌幅更甚於北市相反,主因建設政策遍地開發,提供區域遠景和豐沛的銷售題材有關。

何世昌解釋,新北市各行政區跟漲效應延續,尤其是鄰近北市、相對低單價的行政區,房價跟漲態勢最為猛烈,最具代表性的是汐止區;因與汐止接壤的內湖、南港房價已高不可攀,汐止開出4字頭單價獲得購屋者青睞,去年全年漲幅狂飆2成以上。

雖然台北市2014年Q4房價受挫,但各行政區全年度房價仍持續上漲,但若與2013年相比,漲幅已大幅趨緩,沒有任何一個行政區年漲幅超過1成,大同區全年更只漲1.7%,幾乎是原地打轉。

2013年房價漲幅最大的大同、松山與內湖區,因為先前房價漲幅過大,以致於2014年上漲力道減弱,全跌出前五名之外。2014年漲幅最大的行政區,反而由2013年漲幅較小、相對低單價的萬華、北投、文山拔得頭籌,顯示去年北市房市呈現輪漲格局。

何世昌表示,雖然2014年萬華區房價漲最多,但年漲幅僅剩9%,比起2013年漲最多的大同區20.4%相對遜色,似乎預告房市「閉著眼睛隨便買都賺」的時代即將成為過去式,未來若買方持續往低價區流動的趨勢不變,低價區反而有較大的補漲空間。

值得注意的是,北市房價龍頭爭霸戰愈演愈烈,向來穩坐最高房價王座的大安區,與信義區房價差距正逐年縮小;2013年度大安區還領先信義區2.6萬/坪,2014僅剩多出1.7萬/坪。

未來若信義計畫區內多個超豪宅案啟動銷售,可能進一步推高全區平均房價,那麼大安區桂冠將岌岌可危。到底最高房價行政區會不會易手?何時會易手?都是市場關注的話題。

北台灣三都103年新成屋、預售屋房價(單位:萬元/坪。統計價格為成交行情,非平均開價)

台北市近2年新成屋、預售屋房價統計表(資料來源:住展雜誌)

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