政府調低豪宅實價課稅申報門檻,全國適用件數者近一倍,北市高總價住宅交易低迷

最新一波今年1月16-31日辦妥登記的實價登錄資料公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,新屋高總價豪宅不若年底交屋盛況,北市億級住宅揭露僅10件,其中,去年剛底完工的中山區新生北路二段的「台北1號院」涵蓋4筆、中山區松江路的「華固松疆」涵蓋1筆、內湖區「基泰御峰」1筆(另有2筆總價僅9000萬左右),若扣除這三案,本次揭露僅4筆,北市高總價豪宅實際交易市況,仍相當低迷,且均未有創新高價的案件揭露。

另外,觀察此次揭露資訊中的亮點個案,北市住宅部分,松山區敦化南路一段「敦南樞苑」,本次也揭露一戶,總價3億4235萬,拆算車位後,單價169萬的17樓戶別,而中山區吉林路的「尊勝白金苑」本次也揭露二戶,總價1億3000萬、1億2658萬,拆算車位後,單價分別為107萬與101萬。

在商用不動產部分,位於內湖區港墘路221巷的「雍和-diamond2004大樓」,也於此次揭露,交易總價高達22億,因該案具有單一產權,不僅是此次揭露的最高總價,也是去年商用不動產廠辦大樓單一產權次高金額。

至於新北市住宅部分,林口區分別有兩個建案有多筆揭露,分別是位於民富街的「亞昕天地昕」與文化二路一段的「中悅麗苑」,「亞昕天地昕」共揭露12筆,總價最高的是位於22層,總價6748萬,拆算車位後單價為40萬,至於「中悅麗苑」則揭露3筆,單價最高的是位於22層,總價5620萬,拆算車位後之單價為39萬元。

黃舒衛指出,由於去年政府持續針對高總價產品加強查稅與管控,整體高總價市場冷颼颼,市場氛圍讓創高價成交更顯困難,加上雙北市政府近二年積極調整房屋稅基與稅率,讓豪宅持有成本大幅增加,同時在買賣交易時的契稅也連帶倍增,預料將使新屋豪宅市場需求進一步下滑,價格有機會出現明顯修正。

上週財政部投出震撼彈!財政部今年將下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,擴大豪宅實價課稅範圍,宣布比照央行豪宅認定標準,由原先雙北市8000萬元、其他地區5000萬元以上,下修為台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上即視為豪宅,就要納入實價課稅對象。

也就是說,於103年售屋者即適用新的豪宅認定標準,今年5月申報綜合所得稅時,售價達到財政部豪宅認定標準者,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅,即使售屋者不提出成本,國稅局也將按出售總價乘上房地比(即房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值),計算屬於房屋的售價,再依15%計算售屋利得,並併入個人綜所稅課稅。

這項政策實施後對於豪宅影響有多大? 根據實價登錄資料統計,若以去年市況來看,2014年符合財政部豪宅新認定標準(簡稱新制)的豪宅交易,全國揭露達1154件,將較原有認定標準(舊制)的632件,多出522件,件數翻了將近一倍,若是無法舉證購屋成本,將被課以15%的重稅,對全台豪宅市場衝擊不小。

黃舒衛表示,這次財政部擴大豪宅認定範圍,被納入豪宅數量將因此增加,稅負也將加重。從去年開始,央行、財政部聯袂管控房市,尤其是高總價產品,積極限貸、加稅、查稅,讓豪宅交易量能大幅萎縮,低迷市況不見起色,預估高資產買方短期觀望可能性仍大,有意售屋的豪宅屋主,不妨適度讓價,才可增加成交機會。

由於政府管控房市又將矛頭指向豪宅,那些區域受到管控新制衝擊最大呢?根據實價登錄資料統計,2014年全台七大都會區中,首善之都的台北市受新制影響件數達449件為最多,較舊制的319件,增加130件,增加件數居七都之冠。另外,新北市受新制衝擊也相當大,受影響交易由原先舊制的82件,激增到187件,增加高達105件,受新制衝擊增加件數直逼台北市。

北市為全台最大的豪宅之都,這次財政部跟隨央行腳步,調整豪宅認定標準,受影響最大並不意外,而新北市鄰近台北市,在各項重大建設、捷運興建陸續展開與比價效應下,房價也水漲船高,大面積、高總價住宅產品也就應運而生,總價6000萬元以上的件數大幅增加。而新竹縣市則是增減比例最高的區域,新制豪宅比舊制豪宅增加二倍以上,增加比例高達283.3%,而高雄市也不遑多讓,原先舊制豪宅僅49件,但以新制認定後,豪宅件數高達133件,增幅高達171.4%,衝擊相當大。

最新一波實價登錄雙北亮點個案(資料彙整:永慶房產集團)

縣市

區域

名稱

區位

特點

台北市

松山

敦南樞苑

 敦化南路一段

總價3億4235萬,單價169萬

(符合市場行情)

中山

台北1號院

新生北路二段

總價1億6251萬、單價123萬。

(101年4月預售價格,符合市場行情)

中山

尊勝白金苑

吉林路

總價1億3000萬、單價107萬

(本次揭露2筆)

內湖

雍和-diamond2004

港墘路221巷

總價22億、單價46萬

(為去年廠辦單一產權第二高總價)

新北市

林口

亞新天地昕

民富街

總價6748萬,單價40萬(本次揭露12筆)

林口

中悅麗苑

文化二路一段

總價5620萬,單價39萬(本次揭露3筆)

 

七大都會區新、舊制豪宅認定-實價登錄揭露件數

縣市別

原豪宅認定標準

新豪宅認定標準

增減件數

增減比例

台北市

319

449

130

40.8%

新北市

82

187

105

128.0%

桃園市

51

120

69

135.3%

新竹縣市

6

23

17

283.3%

台中市

90

178

88

97.8%

台南市

14

29

15

107.1%

高雄市

49

133

84

171.4%

全台

632

1154

522

66.7%

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