近六年北市房屋供給量超過設籍人口增加數,但房價照漲不誤

在過去的印象中,台北市房屋是供不應求的,是房價居高不下的原因之一。但這個舊印象可能要改觀了,因為經統計後,發現台北市房屋供需其實大有玄機。在過去三到四年,台北市因人口大量增長,新建房屋供不應求,但若把觀察時間拉長至過去六年,則出現截然不同的變化,北市竟然出現超額供給的跡象。

回顧這一波房市多頭,台北市房價漲幅最大的時間,是從98年至103年。據住展雜誌最新統計(見下表),自98年初至103年底,台北市新成屋、預售屋建案共規劃興建5萬7588戶,同期間北市人口淨增約8萬人,若除以平均每戶人口數來換算出實際需要的自住房屋數約3萬戶,顯示新增房屋戶數超額供給約2.7萬戶,讓人跌破眼鏡。

假設扣除新建案的分回戶、建商(含股東)與地主保留戶,則98年初至103年底釋出至市場求售的房屋共計約3.6萬戶,仍比新增的自住需求量3萬戶多出6千戶。這意味著,如果單從戶籍統計數據來推算,北市新房供給已大於自住需求量。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,在台北市12個行政區中,近6年房子蓋最多者依序是文山、內湖、中山區,不過同期人口成長數量也是北市前三名,三區人口淨增量都突破萬人以上,是自住購屋需求最旺的行政區。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,從規劃的總興建戶數來看,那麼台北市12個行政區全都成為超額供給區,其中又以文山區最嚴峻,實際需求量約4,500戶,卻蓋了1.45萬戶,超額供給約1萬戶。而信義區超額供給不到7百戶,是新房供給水位最安全的行政區。

但若以釋出至市場的可售戶數而言,則中山、大同與內湖都成為供不應求的區域,其中中山區近6年房屋短缺近1,300戶,大同與內湖區短則缺約近800戶,意味這三區自住需求高,釋出市場的新建住宅量無法滿足需求。

至於近6年人口數大增約1.2萬人的文山區,超額供給仍逾4千戶以上,顯示供給量遠超過自住需求量。由於文山區買盤多以自住需求為主,除非未來人口持續大量成長,否則餘屋賣壓相對較重。

何世昌指出,如果單從台北市設籍人口來推算,近6年北市自住需求房屋戶數約3萬戶,但同期釋出至市場銷售的戶數卻逾3.6萬戶,顯示在超額供給的情況下仍無法阻止房價上漲,箇中理因大致有三點:

第一,戶籍人口量變化只能推算出剛性需求,卻無法掌握換屋需求、潛藏的投資、置產與節稅需求;最關鍵的是,台北市的房屋已被高度商品化,投資置產需求相當龐大,無法單純從自住的角度去衡量供需關係。再者,雖然近六年房屋供給量大於人口成長需求,但整體而言,台北市住宅存量仍小於普通家戶數,供給依然是不足的。

第二,統計數據中無法反應流動人口的住宅需求量,假如台北市流動人口持續增加,就會產生更大的租賃或購買住宅需求,成為房價的支撐。

第三,台北市開發已經高度飽和,素地日漸稀有,土地價格高漲,進而推升房價;如果地價跌不下來,那新建案房價也不易大幅下修。

台北市新增房屋與人口數統計(98年元月至103年12月底)(資料來源:住展雜誌)

行政區

規劃興建戶數(戶)

釋出銷售戶數(戶)

淨增人口數量

(個)

平均每戶人口數(個)

推估自住實需房屋戶數

(戶)

中正區

2,950

2,186

4,131

2.5

1,652

大同區

3,429

1,641

6,249

2.6

2,403

中山區

6,379

3,827

11,752

2.3

5,110

松山區

1,186

714

529

2.6

203

大安區

1,852

1,211

242

2.6

93

萬華區

3,038

1,925

4,283

2.5

1,713

信義區

1,438

1,118

1,971

2.6

758

士林區

3,328

2,114

4,541

2.8

1,622

北投區

4,766

3,232

7,824

2.7

2,898

內湖區

10,071

6,245

18,910

2.7

7,004

南港區

4,540

3,035

7,600

2.6

2,923

文山區

14,611

9,280

12,193

2.7

4,516

總計

57,588

36,528

80,225

 

30,895

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