北市豪宅皇翔御琚二手交易再現,每坪242.8萬元,為實價揭露以來最低

台北市地政局今(1日)揭露一筆信義區指標豪宅-皇翔御琚的二手交易,交易樓層12樓、交易年月103年12月、總價4.75億、總面積232.15坪、三個車位總面積39.52坪,每個以 500萬元計,扣除後單價每坪242.8萬。是皇翔御琚自揭露以來的第2筆二手交易,也是揭露以來的最新低價。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,內政部截至目前為止總共揭露9筆皇翔御琚的實價資訊,其中最高單價與最低單價都出現在103年的下半年,尤其103年7月的4樓交易更創下總價8.68億、單價290.5萬的天價,是該社區的雙冠王。至於今天揭露的12樓二手交易,則寫下皇翔御琚單價和總價的最低紀錄,半年之內落差之巨大令人詫異。

 有趣的是,皇翔御琚的最高行情落在低樓層,而最低行情落在高樓層,洪佩君指出可能的原因為,每坪290.5萬、位於3樓的移轉戶屬於該社區B棟,面對小巷弄較為幽靜,而每坪242.8萬、移轉樓層12樓則是位於C棟,面對學校環境音也許較大。另外,3樓畢竟受制於新成屋建商行情,12樓二手交易則由屋主掌握價格,議價彈性也較大。

洪佩君分析,觀察皇翔御琚所揭露的實價資訊,法人交易占較大比例,顯見富人考量到未來出售的稅制問題,營所稅將比個人綜所稅來得節稅。尤其2016年即將上路的房地合一稅,總價4000萬以上交易由政院版來看將無法適用免稅優惠,高資產族群因此選擇在新制上路前出脫,以降低不動產交易的稅負風險。

國內總價最高的豪宅社區「皇翔御琚」出現房價修正,根據去年12月份資料來看,12樓首次跌破250萬,僅有242.8萬,總價也是目前揭露的九筆資料中,最低的一筆。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,政府棒打出頭鳥,針對豪宅積極打壓,除了讓買氣受到影響,價格也因此出現波動。

徐佳馨分析,過去幾年最熱門的豪宅,在近期表現疲軟,除了持有稅的稅基調整,讓豪宅購屋人產生壓力外,國稅局積極起底購屋人金流、銀行貸款成數縮減,加上未來房地合一稅上路後,豪宅勢必中招,種種因素都讓購屋意願大幅滑落,影響所及,買氣與價格表現自然差強人意,短期內想要再看到豪宅產品百家爭鳴的情景,可能不大容易。

除了豪宅外,本次也有101大樓的租金揭露,71、72樓單坪租金僅3400元,雖然相較於周邊高出許多,不過若以CP值來看,101高樓層租金單價僅比周邊辦公室高出一千餘元,對於大企業來說,算是相當划算的選擇。

皇翔御琚成交價格(住商不動產製表)

交易年月

樓層

單價

總價

總面積

103/07

四樓

290.5

86800

342.5

103/03

九樓

277.3

83453

344.0

102/06

六樓

276.0

81952

338.6

103/05

十五樓

290.0

58435

247.97

102/04

六樓

270.0

54128

245.14

103/07

十三樓

275.0

53609

217.7

103/10

三樓

260.0

52085

228.75

102/03

四樓

260.1

51500

229.15

103/12

十二樓

242.8

47500

232.15

 

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