政府、銀行同心打房,新建案房貸成數直直落,今年第一季只剩下70.85%

無論是中央銀行所公布的房貸餘額,或是公股行庫自行揭露的房貸餘額,近來放款總量成長欲振乏力,甚至呈現走軟跡象。房貸餘額成長力道走弱,除了與房屋買賣成交量平淡有關外,還與房貸成數縮減息息相關。

據住展雜誌統計,自民國80年以來,北台灣(含大台北、宜蘭、基隆、桃園與新竹等縣市)新成屋、預售屋建案貸款成數最高峰落在民國95年,平均貸款成數達79.11%;換句話說,在民國95年買新建案房子的民眾,房貸大多數可貸到近8成。若包括裝潢修繕、信貸等其名目貸款,多可輕易貸到9成。

但自金融海嘯以來,購買新建案房屋的平均貸款最高是民國98的75.39%,此後貸款成數就逐年下滑,去年更降至70.94%,今年第一季竟只剩下70.85%;新建案房屋貸款成數直直落,今年將苦守7成大關、極可能創下新低,這意味購買新建案房屋的民眾,起碼要準備3成自備款才能買新房子。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,房貸成數『殺很大』的政策性因素,是央行實施數波『選擇性信用管制』、財政部要求公股行庫降低非自用住宅房貸成數、金管會要求自用住宅貸款限定每人「一生一次」,並調高非自用住宅貸款風險係數,以及列管不動產放款占總放款比重過高的金融機構。

不過在政策引導之外,自去年以來,金融機構對後市看法保守,開始由被動轉由主動減縮房貸,『晴天收傘』意味明顯,是整體房貸成數逐步走低的另一個重要因子。

據住展雜誌統計,北台灣近25年新建案房貸數以來,平均房貸成數最低的年份是民國84年,當年度平均房貸成數僅約70.72%;次低為民國103年,只有70.94%。

企研室經理何世昌指出,在公股行庫帶頭之下,晴天收傘的金融機構逐漸增加,以致今年Q1新建案平均房貸成數又降到70.85%。雖然今年平均房貸成數跌破7成的機率不高,但卻很可能超越民國84年的70.72%,創下新低紀錄。

房貸成數明顯下降,購屋者要拿出來的自備款就越多,但在高房價環境之下,3成自備款對購屋者是極大的負擔,此一現象在台北市最為鮮明。

台北市新建案平均房貸成數較北台灣其他縣市低,主要原因是較早被列入選擇性信用管制,其中總價7000萬以上的豪宅產品貸款成數更只有5成,所以整體房貸成數最低,購屋族的自備款負擔也是北台灣、甚至全台最重。

到底台北市購屋族自備款負擔有多重?民國98年買一間標準三房,自備款只要拿出558萬元;但到了103年,同樣空間大小的房型,自備款卻翻漲超過一倍,需要拿出1,196萬元。從98年到103年幾年間,自備款平均多出638萬,此期間房價平均漲幅71.6%,但自備款漲幅卻高達114.3%

   何世昌進一步表示,即使是買套房型產品,103年買套房的民眾,平均就要準備449萬元自備款,也比98年間買套房者多拿出240萬,負擔依舊沉重,無論對購屋族或房市長遠發展來說,都不是大家所樂見的事。

近年北台灣新成屋、預售屋購屋房貸成數統計(資料來源:住展雜誌)

年度

平均房貸成數

(%)

98

75.39

99

73.49

100

72.39

101

72.00

102

71.36

103

70.94

104(Q1)

70.85

 近六年北市新成屋、預售屋房貸成數與自備款統計

年度

平均房貸成數

(%)

平均房價

(萬/坪)

15坪小套房自備款

 

40坪標準三房自備款

 

98

73.78

53.2

約209萬

約558萬

99

71.76

65.2

約276萬

約736萬

100

70.30

68.5

約305萬

約814萬

101

68.78

74.1

約347萬

約925萬

102

68.96

84.0

約391萬

約1,043萬

103

67.24

91.3

約449萬

約1,196萬

 

 

 

 

 

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