房地合一稅新版稅率恐成為全球最高,房地產業認年底前房屋市場將有明顯出脫潮

  行政院今完成房地合一稅的審查,新版稅率最高提高到45%,免稅門檻從原本財政部規劃總價新台幣4000萬元以下免稅,改成獲利400萬元以下免稅。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,課稅四個級距都比前一個版本還要高,比照所得稅級距拉高到45%,應是希望奢侈稅退場後,對於短期交易仍能有抑制效果,避免不當炒作。不過參考日本、馬來西亞的資本利得稅,持有五年內交易,最多也才課30%的稅,至於美國或澳洲,稅率也不過超過40%,因此新版的房地合一稅率恐為全球最嚴苛。

  張旭嵐分析,房地合一稅實施之後,交易恐怕會更趨冷清,資金流向海外的情況會更加明顯。如果新稅制拍板定案,有賣屋意願的屋主,可望為了搶在明年實施前處分,而增加讓價空間,因此年底前的房屋市場將會有一波明顯的交易潮。

她說,舉例來說,若以總價2000萬,非自用持有一年內出售,獲利500萬為例,若今年底前出售,須課奢侈稅,以總價的15%來算,要繳300萬;若明年房地合一稅實施後,以獲利500萬來課最高稅率45%,稅額為225萬,反而較低,因此奢侈稅退場,可望讓置產族鬆一口氣。

張旭嵐指出,值得肯定的是,舊版自用住宅的課稅計算公式,以4000萬的免稅門檻,被視為是雙北條款,也未考量賠價出售的問題,如今修正為獲利400萬以內免稅,較具合理性。 

行政院版房地合一最新草案出爐,除了最高稅率調整到45%外,日出條款也確定仍維持2016年1月1日買進,以及2014年1月1日買進,但在房地合一上路時未滿2年者才適用,換言之,對多數屋主影響不大;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,房地合一新草案對短期交易課徵高稅率,自然會直接擠壓短期投機獲利空間,中期來說市場未來也會以自用客戶為主力,不過無論政策怎麼變,對業者而言,最大的困擾來自於朝令夕改,只要政策一天不確定,就會讓交易陷入凝滯,是對房市最大的利空。

徐佳馨說,本次行政院版本房地合一草案維持日出條款不變,奢侈稅轉型為房地合一稅、符合自住條件者,資本利得在400萬元以內免稅,且有重購退稅等相關條件,至於對於持有時間則有不同的稅率規範,短期持有者持有1年以下45%、持有2年以下超過1年35%,持有10年以下超過2年20%、持有超過10年15%的稅率。以日出條款的規範來看,確實符合法不溯及既往的程序正義,對於大多數屋主影響有限,加上自用一戶獲利400萬元以下免稅,夫或妻、未成年子女設有戶籍;持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租,甚至長期持有的自用屋主可能會因為減免的緣故,不至於和投資客並論,降低其負擔,也維持其公平性。

至於針對短期出售者,本次草案也以資本利得為主,優於現行的奢侈稅無論賺賠一體均課的狀況,徐佳馨認為,眼下市況不佳,持有成本又逐年攀升,預估近期將會有不少非自用多戶持有者汰弱留強,價格也會因為供給增加,出現個案小幅修正。

 

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