使照審核趨嚴、貸款成數銳減等12大因素,導致延後交屋潮來襲

建案按時完工,交屋款準時入帳,這是過去再也平常不過的事。但據住展雜誌調查發現,近來建築市場氛圍卻出現極大變化,業者受到外部環境諸多因素干擾,竟出現一股延後交屋風潮,房市演變出截然不同的新生態。

住展雜誌指出,統計延後交屋有12大因素,其中有五項是屬於政策因素;第一個因素是「使照審核趨嚴」。在九合一大選後,因北台灣部份縣市執政團隊交替,政策上有所變革,有的縣市則是請照量多且塞車,再加上先前違建釀災引發建築安全疑慮,導致使照審核更加嚴格、核發所需時間越來越長。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,以往從申請使照到核發通常約3個月,但現在拖到半年以上也不足為奇,尤其以桃園市最顯著,請照到核發耗時半年所在多有,甚至有些建案拖了一年才拿到使照,讓交屋時間大大延後。

第二則是貸款成數銳減,由於今年即將完工的新成屋,在三年前預售時銀貸額度多可達8成,但今年要交屋時分戶貸款多已降到7成或更低,原承購客戶自備款不足想換手、或者資金足夠卻仍想在交屋前轉售。當單一建案交屋前換手求售物件過多,導致交屋困難重重,部份建商乾脆把完工時間延後,讓客戶成功換手以求順利交屋。

又如捷運聯開案權利分配比例問題,以及囤房稅、房屋標準單價大漲,也是導致建案延後完工與交屋的原因之一,唯這三項因素目前只發生於台北市。前者因台北市府仍未敲定聯開案權配新比例,聯開案因此無法公開銷售,興建中的就只能持續拖下去,有聯開案拖到現在還看不到曙光。

因囤房稅與房屋標準單價等稅負增加,促使建商手上不敢留太多成屋,興建中的建案就採取拖字訣,能慢慢蓋就慢慢蓋,起碼也要等到銷售過目標成數後再完工。否則,若餘屋太多又完工,要繳的稅金就會暴增,說什麼也不能太快完工轉成屋。

何世昌表示,倘若未來新北市與桃園市跟進課徵囤房稅,則因稅負增加產生的延後交屋潮,極可能從台北市一路吹向新北與桃園,成為北部三都房市普遍現象。

另,市場性因素則是現在買方購屋考慮期較久,以致於賣方物件待售期拉長。建商旗下建案銷售期增加,則會考慮延後開工方式因應,等銷售率到安全水位後再開工,進而影響到完工時間。少部份建商則願意延後完工,讓長期配合的粉絲客能有更多時間轉售。畢竟若是採取強硬態度,準時完工且要求客戶辦理交屋,也不見得會有完美的結果。

此外,業者銷售策略也是造成延後交屋的主因之一。前已談過延後開工時間與配合客戶轉售,另一種因素則是工程期刻意延長。

工程期刻意延長使完工交屋時間延後,大多發生在訴求「工程期4~5年」、「工程期0付款」的建案身上。這類建案主要是採取降低初期購屋負擔的銷售策略,來爭取購屋族的青睞,所以才會主動拉長施工期,紓緩購屋者的付款壓力。

延後交屋對購屋者來說,其實不一定全是壞事,因為開工或工程期往後延,通常可以延遲繳款壓力,購屋初、中期付款變得相對輕鬆。但若是有急迫居住需求的購屋族,往往不樂意見到延後交屋,容易與建商衍生爭議。

何世昌提醒購屋者,若購屋者遇到建商違約延後交屋,可以要求解約或求償,但必須先寄存證信函,執行催告程序,否則若片面解約不繳納後續價金,在法理上恐怕會站不住腳。

延後完工交屋建案因素整理表(資料來源:住展雜誌)

政策性因素

使照審查趨嚴

囤房稅開徵

貸款成數銳減

捷運聯開案權配比未

房屋標準單價大漲

市場性因素

建案銷售期拉長

原購戶換手物件待售期增加

銷售策略因素

工程期刻意延長

延後開工時間

配合客戶轉售

其他

缺工/工資成本增加

財務問題

 

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