房地合一稅政院版定案,市場轉折即將出現,房地產業剖析7大關鍵重點

千呼萬喚,行政院版的房地合一稅拍板定案,永慶房產集團研究發展中心黃舒衛經理表示,若日出條款設在明年元旦,則之前購入都適用房地分離舊制,仍享輕稅,因此現在開始到年底前就是買方看屋、議價、買房的絕佳時機。

黃舒衛說,這次的內容有七點需要提醒:

一、台灣的房市將正式步入「重稅時代」:稅率全面上調,一年內交易稅率高達45%,與新上路的富人稅同級,而各持有時間級距的稅率也比之前的10%還高。如果再加上囤房稅,以及未來舊屋加稅等各類持有稅的上調,房產投資輕稅的黃金時代已經成為歷史。

二、降低課稅門檻、擴大加稅的規模:原來的自住免稅的排富條款設定在總價4000萬,現在則以獲利400萬做為門檻。這400萬的標準,是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增值回推,等於降低課稅門檻、擴大加稅的規模,影響戶數從8400戶激增到4萬8000戶,影響層面變廣。

三、自用優惠要持有滿6年才能使用:目前草案之自用住宅優惠,需要同時符合夫或妻或未成年子女設籍、無出租無供營業使用、滿6年等,條件為目前各類不動產稅制之最嚴格要求,若未能全面符合條件,不但不能享用免稅額,且稅率還要從15%起跳,未來賣方的交易成本絕對會增加。

四、預售案明年交屋困難:若按行政院規劃,明年元旦上路,表示明年交屋、取得產權的屋主,未來出售就要適用新制,短期交易要面臨45%的利得稅,同時還有持有稅上調的壓力,雙重壓力恐形成交屋前一波轉售、解約潮。

五、扣除額項目少:目前僅有自用住宅400萬的獲利扣除額,以及避免土增稅重複計算,可扣除的土地漲價總數額等2項可作為稅基的減項,然而持有期間經營不動產所支付的各類稅、費、利息,均不能扣除,全部歸入交易的獲利,顯不合理。

六、贈與後轉售,尚無具體規劃:繼承、受贈等非採買賣方式,未來轉售時,如何認定成本,以避免依現況公告土地現值、房屋評定現值當作成本,造成民眾稅基暴增的不合理現象;此類最攸關一般民眾權益的規定,相關討論闕如。

七、立法之不確定仍高:是否能如期立法完成、民進黨之對案尚未出爐,無論是免稅額的下修,或日出條款的回溯,趨嚴、再加碼的機會高。

考量諸多市場環境變化及政策的不確定性,黃舒衛建議有意售屋的屋主,如果明年賣,雖仍適用房地分離,但持有稅、土增稅、升息,都將侵蝕獲利,要全面性思考,趁早獲利了結。而買方則應掌握修法內容逐漸明朗,為確保享受房地分離現制課稅的好處,自住及長期置產客會開始搶在年底之前進場,且剛性需求撐盤,價格再跌有限。另一方面,以400萬作為免稅門檻,對中南部、中低總價產品,幾乎無影響,而且重購退稅擴大適用、奢侈稅退場,都會讓被打房氣氛壓抑已久的買氣,出現戲劇化的轉折,有意購屋的買方可在屋美、價實、選擇多的市場氛圍裡,取得先機。

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