農地、農舍買賣管制趨嚴,第一季全台農地成交金額衰退52%,件數也減37%

自從民國89年《農發條例》將「農地農有」的禁令解除,休閒度假、民宿經營等建築開發的需求引發農地、農舍買賣熱潮,導致鄉間農田豪華農舍林立,農地價格翻漲。而2010年以來,央行實施選擇性信用管制限貸及奢侈稅上路後,更驅趕資金流向不受管制的農地、農舍。然而,從今年2月開始,宜蘭縣、農委會紛紛祭出農舍興建、移轉等新規定,已讓買盤出現觀望。根據內政部實價登錄資料,今年第一季全台農地成交件數較去年同期衰退37.2%,而總成交金額更大幅滑落52.2%,市場明顯轉冷。

比較永慶房仲網今年1-4月與103年同期釋出物件量也發現,相較於全台住宅的年增7%,以及辦公與店面釋出分別減少了3%、1%,農地反而爆量釋出,年增率高達70%,遠遠超過其他各類產品。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,如果未來開發趨嚴、轉售困難的雙重限制定案,將使農地求售無門,投資風險增高。大量地主求售,但買方觀望的現象,產生農地供需失調的特殊問題,恐將加速價格修正。

統計實價登錄資料顯示,全台農地成交件數從去年第一季的8071件,減少到今年第一季的5068件,共衰退37.2%,跟去年第四季相比,更少了46.8%;總成交金額也從去年第一季的599.6億,縮減到今年第一季的286.4億,年減52.2%,更較上季減少56.3%,從件數及總金額來看,表示今年第一季的農地市場已經翻轉向下。

其中,澎湖縣件數雖少,但季減69.4%,總成交金額也大減84%,變化幅度最大。另外,因桃園近年因航空城題材,農地交易熱絡,今年統計卻發現,桃園農地交易件數從去年同期的927件,到今年第一季不到300件,大幅減少70.4%,總成交金額從去年每季動輒的百億規模,萎縮到今年第一季的31.9億,直接下殺最多達81%。除此之外,台中市、宜蘭市、新竹縣市、苗栗縣也都出現腰斬現象,可見買盤逆轉、買氣降溫的態勢,相當明確。

另外,根據永慶房仲網統計,104年1-4月農地釋出新增物件數以台中市排行第一,桃園市排名第四,主因過往當地的重大建設、重劃區開發,往往成為雙北資金、建商轉移陣地的首選目標,而長期佈局農地更是懷抱「清水變雞湯」的增值期待。惟去年地方首長換黨輪替之後,不確定性大增,目前去化遲緩,讓農地庫存、新增供給大增。

排名第二的是有「台灣後花園」之稱的花蓮縣及第五的宜蘭縣,雪山隧道開通後的交通改善,大幅拉近了台北到宜蘭的距離,再者,到花蓮也只要在兩小時的火車搭乘時間,東台灣的好山好水,刺激觀光休閒及養老度假的農舍、農地購買需求。惟宜蘭縣首先對農舍祭出舊農舍四大改善原則,市場氣氛丕變,待售物件激增近2000件。

農委會為杜絕非真正農民資格的買方炒作農地,預計最快5月底預告, 6月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」,未來農舍的起造人和購買農舍的承受人,必須是農民,真正落實農地農用,在6月底之後若退休族想購買農地,必須有下列其中之一的資格;包括農保、第三類健保、提交經營的實際從農計畫。

  黃舒衛提醒,農地非農有的市場開發、轉售的想像將逐漸消除。目前市場的游資仍多、利率偏低,資金前一波轉進東部、農地,在管制條件翻轉之後,重回都會區精華區布局,尋求長期保值、抗跌的需求會再浮現。

近兩年農地成交件數、總金額變化(資料彙整:永慶房產集團)

全台

103年Q1

103年Q4

104年Q1

年增率

季增率

件數

8,071

9,531

5,068

-37.2%

-46.8%

總成交金額(億元)

599.6

655.6

286.4

-52.2%

-56.3%

近兩年農地成交件數變化

 

103Q1

103Q4

104Q1

年增率

季增率

澎湖縣

97

219

67

-30.9%

-69.4%

桃園市

927

743

274

-70.4%

-63.1%

臺中市

615

617

253

-58.9%

-59.0%

宜蘭縣

453

752

312

-31.1%

-58.5%

新竹縣/市

433

714

305

-29.6%

-57.3%

近兩年農地總成交金額變化

 

103Q1

103Q4

104Q1

年增率

季增率

澎湖縣

41,086

135,869

21,701

-47.2%

-84.0%

臺中市

789,104

742,647

239,908

-69.6%

-67.7%

桃園市

1,684,469

1,017,224

319,321

-81.0%

-68.6%

苗栗縣

278,551

384,283

133,671

-52.0%

-65.2%

宜蘭縣

400,629

782,025

289,635

-27.7%

-63.0%

 

相關新聞

468x60

新聞評論

comments powered by Disqus