房地合一稅終通過三讀,奢侈稅105年1月1日同步退場

眾所矚目的房地合一政策總算在今日拚過立法院三讀,根據內容,未來持有1年以下出售課稅稅率45%;持有1年以上2年以下稅率35%;持有超過2年至10年以下為20%;持有超過10年為15%。此外立院昨天朝野協商「房地合一」稅制方案,為防錯殺無辜,祭出排除條款,將「非自願性買賣」、「合建分售」、「繼承或受遺贈取得房屋」等三項不適用於45%重稅納入修法條文。此法案預計105年1月1日啟動,現行實施的奢侈稅並將同步退場。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,未來短期內將出現「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢。

而政策上路後,第一年因奢侈稅落日,勢必出現「預售屋轉售潮」、「投資客戶觀望」兩大現象,至於適用排除條款者,應屬於市場少數,不至於影響整體狀況。不過,政策疑雲盡釋,加上沒有回溯,對房市衝擊有限,房市將漸漸恢復元氣,逐漸走向正軌。

綜觀未來,徐佳馨認為,政策上路後,「成交量回升」、「成屋賣方緩售」及「長線投資型買方進場」三大趨勢不可免,在同樣有獲利狀況下,房地合一政策對長期持有非自用客戶不利,因此將吸引打算長線持有不動產,未來有轉手規劃的投資者進場,短期之內應會出現成交量回升;不過也因為不追溯既往,屋主若不看壞市場,又沒有資金需求,將不急著脫手,議價難度提高。

105年政策上路後,短期內「投資客戶觀望」以及「預售屋轉售潮」不可免,徐佳馨解釋,由於房地合一的非自用利得稅較現行為高,對長線投資者不利,資金可能轉往非房地合一限制區域,或是靜觀其變,市場必然更少出現投資者蹤影。不過因為奢侈稅退場,過去預售屋交屋後,非自用賣方不論賺賠均按售價課徵10-15%奢侈稅的狀況不再,僅需針對獲利課徵35-45%的資本利得,將讓許多預售交屋屋主鬆一口氣,在持有成本增加的壓力下,願意加快腳步出售,而這些賣壓湧現區域也將成為價格修正的領頭羊。

房地合一政策在去年第二季後開始熱烈討論,但方向一直沒有定案,讓買賣雙方不敢輕易下決定,對於市場產生很大壓力,徐佳馨指出,若單以全台買賣移轉棟數來看,去年第二季全台達8萬5850棟,到了今年第一季僅剩6萬4190棟,整體量縮達25.2%,若以個案單價500萬粗估,等於蒸發了1083億的價值,不確定的政策可說是耗盡市場動能,但如今順利拍板,不管未來如何,至少買賣雙方都有個底,能夠確定方向,也是全民之福。

【案例試算】

A持有一房十年賣房獲利500萬

狀況1:若房地合一上路後購買持有10年,依照A的條件,稅金為500 X 15% =75萬

狀況2:若A在房地合一上路之前購買,只需按照舊制市價申報 ,假設A房地比為3:7,所得級距為40%,A應繳交稅金500X30%X40%=60萬

 

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