7月住展風向球稍回溫,總分增至33.5分,但維持黃藍燈

住展雜誌7月房市風向球結果出爐,六大觀察指標中的預售供給量、來客組數與成交組數等三項分數齊上揚,另廣告量、議價率持平,僅成屋供給量一項下滑,總分上揚到33.5分,惟對應燈號仍是代表衰退注意的『黃藍燈』。

7月預售屋供給量止跌回升,初步統計值已逾450億元,案量達15億元以上的指標案為板橋「三輝歌劇苑」、新店「友座臻美」、土城「大同莊園」、新莊「冠德風尚」、林口「親愛的HOUSE」、中壢「玖都銀座」、竹北「雙學苑」。

雖然預售推案量增,但成屋案量反而走低,降到不足1,300戶,單項分數大減1.4分。7月首度公開、案量達15億以上的新成屋指標案僅有內湖「太子國際企業總部」,其餘多中小型建案。

新成屋推案量下滑的主因,是因為成屋銷售未如預期平順。原業界認為在年底前,應該有一波購買成屋的避稅買氣,但從5到7月北台灣新建案銷售狀況來看,預售屋銷售額與新成屋銷售額比例約為74:26(以金額計),顯示近月以來的成屋市場並未因房地合一而得利。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,預售屋賣得相對好的關鍵,在於付款負擔較輕,除了低首付、工程期零付款、延長工期等利基外,房地合一放寬短期房產買賣負稅,也吸引少量短期投資買盤回歸。而新成屋卻因近期房貸成數下滑到僅剩7成左右,自備款負擔之重讓購屋族卻步,於是有越來越多新成屋案加入『成屋付款預售化』的行銷行列,目的就是要化解自備款門檻過高的難題。

7月份的廣告量與議價率變化均不大,與6月份水準差不多。其中,議價率的情況比較特殊,按理說若建案成交底價調降,議價率理應擴大,但因不少建案在降成交價的同時,也順勢把開價下修,以致於議價率維持相同水準。

在銷售方面,7月市況顯得有些錯綜複雜。整體而言,因平價指標案帶動之下,平均每週看屋組數大幅上升,甚至出現未辦活動、但週來客破百組以上的建案。

何世昌指出,7月看屋人數上升的原因,除了平價指標案帶頭衝外,受到台股重挫影響,慢慢有投資人把資金部位轉到房市的跡象,近期到接待中心詢問『降價了沒?』的客戶也增加不少。顯示買方雖不想追價,但想逢低承接的意願仍舊很高。

至於7月成交組數也略有進展,銷售成績較好的區域為板橋、土城、樹林、桃園區、新豐與觀音,以及新加入價格戰的五股洲子洋重劃區,買氣都已揚升,甚至有桃園預售案號稱一天之內就簽了30幾戶,公開不到兩個星期就幾近完銷。但7月買氣微增,到底是房市真的回溫,還是曇花一現?還需更多時間觀察。

反觀台北市在重稅狙擊下,不僅市況沒有起色,來人量與成交量竟明顯下滑,平均減幅在2到5成不等。北市房市近月以來變化極大,受到重稅影響,幾乎只剩下自住型買盤;而近期北市自住客購買的產品多為2、3房,且僅限一般型2、3房,與小2、小3房。因投資、置產族群縮手,過去熱銷的1房、套房型產品,若無其他外在條件加持,就會變得相當難賣。

何世昌經理表示,近來北市自住客專挑2、3房房型買的主因,是因這類房型空間和使用性比套房來得高,且平均單價較便宜。套房型產品雖然總價低,但單價拉得相當高、加上貸款成數受限,現在難獲自住客認同,再加上北市投資買盤不再,反而被打入冷宮。

今年來【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

時間

預售推案

成屋推案

廣告批數

議價率

來客組數

成交組數

房市風向

新燈號

1月

7.99

4.72

5.08

5.12

4.24

4.69

31.8

藍燈

2月

6.17

3.60

4.79

5.12

4.24

4.69

28.6

藍燈

3月

7.63

5.55

5.08

4.78

5.00

5.16

33.2

黃藍燈

4月

7.99

4.72

5.38

4.44

4.62

5.16

32.5

黃藍燈

5月

7.99

5.83

4.79

4.78

5.00

5.16

33.6

黃藍燈

6月

6.90

6.95

4.48

4.78

4.62

5.16

32.9

黃藍燈

7月

7.63

5.55

4.48

4.78

5.38

5.63

33.5

黃藍燈

 

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