北台灣多個重劃區內新建案開價或成交價差距頗大,價差逾一倍者不少

據住展雜誌統計,在北台灣各縣市當中,就有高達五個「重劃區」,包括台北市大直重劃區,新北市淡海新市鎮、林口新市鎮、華中橋西側重劃區,以及桃園青埔特區內的新建案平均開價或者成交價格落差約一倍,甚至逾一倍以上,價格差距之大,前所未見。

大直金泰段重劃區位在北市中山區、內湖區交界,鄰基隆河畔,原本區內價差就不小,現在差距更加誇張。住展雜誌企研室經理何世昌表示,目前大直重劃區內平均開價最低的建案為「大直匯」,均價每坪132萬,而最高價的「宜華國際」,推測其開價均價達265萬,高低價建案落差逼近一倍。

若以成交價差來看,差距更加驚人。低價案成交約在每坪110萬左右,但高價案實價登錄揭露已來到290.6萬,高低價差約一點六倍。若是「宜華國際」高樓層陸續售出,則價差恐怕會再度擴大。

新北市的淡海新市鎮,平均開價最低的建案平均單價約在每坪22萬,低樓層戶別預估成交行情約18萬;但豪宅案「天藝」平均開價達48萬,最高成交價預估達40萬以上,價差超過近一倍。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,林口新市鎮南段因距離機場捷運A9站近,加上有三井Outlet、影視園區,以及扶輪公園先天優勢,題材眾多,可支撐房價居高不下。因此,A9站共構案「冠德鼎捷」均價達56萬/坪,高樓層成交價挑戰5字頭;另一豪宅案「森聯摩天41」的高樓層價位,據傳也想挑戰5字頭。

林口新市鎮北段因距捷運遠,較缺乏房市利多題材,所以建案開價普遍只有3字頭,少部份建案如「築禾樂—築樂館」、「非常林口」,平均開價僅每坪28萬。林口北段新建案預估最低成交價約在23萬左右,對自住客頗有吸引力。從最高、最低開價與成交價來看,林口價差已超過一倍有餘。

此外,中和華中橋西側重劃區俗稱遠雄左岸重劃區,遠雄建設在此推出一系列造鎮岸;其中,價位最高的是具河景的「香榭園」,預售時平均開價達每坪90萬,最高成交價則達85.9萬。

但到了今年,重劃區內出現其他建商推案後,價格趨於平實。其中,「景泰丰」平均開價48萬,廣告戶最低價40.8萬,雖因價格實在而熱銷,但也讓左岸重畫劃區成交行情差距拉到一倍以上。

至於桃園青埔重劃區,價格差距之大,更是不遑多讓。區內寶佳機構有建案平均開價壓到每坪25萬,為吸引買方青睞,位置差的戶別預估最低成交價落到20萬附近。但卻有業者堅持立場,價格不願鬆動,如「琴海」平均開價高達58萬。而區內有數個豪宅案,仍堅持高樓層成交單價要到40~45萬不等。

何世昌進一步指出,重劃區價差拉大的主因,一是豪宅案的出現,跟一般住宅價格拉開;二是重劃區發展腳步不一,地段好的建案價格衝高,但地段差的建案則以平價來突圍;三是市場氛圍不佳,有業者擴大讓價空間,另有業者續開高價,導致價差越來越大。

北台灣重劃區新成屋、預售屋成交價差一覽表(資料來源:住展雜誌。單位:萬元)

重劃區

平均開價落差

成交價落差

最低價建

案均價

最高價建

案均價

(預估)最低成交價

(預估)

最高成交價

淡海新市鎮一期

23

48

18

40

青埔特區

25

58

20

45

華中橋西側重劃區

48

90

40.8

85.9

林口新市鎮(林口段)

28

56

23

50

大直重劃區

132

265

110

290.6

 

 

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