永慶房產趨勢前瞻報告: 2016房價看法七成喊「跌」,買方期待再降10%

永慶房產最近進行趨勢前瞻報告問卷調查,採電子郵件方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為11/03~11/18。回收有效問卷數為871份。結果顯示,11月六都建物買賣移轉棟數擺脫連續數月的低迷氣氛,較去年同期小增1.5%,更比10月量增15.1%。部分屋主價格鬆動,以及買方搶搭最後一班輕稅購屋列車,再加上新屋交屋潮,使房市出現小陽春。然而明年房市買氣是否能接續反彈的買氣?

根據調查,全台看跌明年Q1、全年房價的比例仍維持七成左右,跌價格局仍將持續。但無論是對於明年Q1、全年房價,小幅看跌3%~10%的比例還是最高,顯示明年「房價小跌一成內」是市場的多數共識。

而在進場意願部分,53%受訪這認為未來半年「不是」購屋好時機,較上季微降2%,但另一方面詢問認為「是」購屋好時機的受訪者,除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」以外,認為「限貸管制逐步放寬,房市將止跌回溫」的比例整整大增10%,可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後,不確定性逐漸降低,局勢明朗有助買方消除觀望心態。

永慶房產集團業管部協理鍾穎麟表示, 2015台灣經濟成長不如預期,影響投資、置產意願,而且囤房稅、房地合一稅也為房市平添變數,市場氣氛低迷,全年交易量約落在27萬棟,為有統計以來的次低量,僅略高於2001年網路風暴、核四停建當年的25.9萬。

預測2016年,市場仍以自住買盤為主,房市管制措施暫時不再加碼,市場氣氛由悲觀轉向中性,而且超低利率環境,跟前兩波房市修正的環境已大不同,降價急售、往下崩跌的可能性低,只要價格能適度反映買方需求,市場應可回復正常活力,全年站回30萬棟的機會極大。

根據本季民調數據顯示,民眾認為未來半年「不是」購屋好時機的比重達53%,較上季調查時減少2%。過半數的受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機,進場決策仍偏保守。其中,房價因素占73%,認為「房價仍然居高不下」的比例從26%大增9%至35%,而「預期房價下跌」的比例從45%大跌7%至38%,顯見買方並不是不想買,或怕跌,而是難以入手高房價。

鍾穎麟說明,從實價登錄資料來看,今年台北市住宅成交總價在2000萬以下的佔61%,新北市1000萬以下的佔58%,其餘四都總價在600萬以下的也都超過五成以上,有購屋需求的買方不用擔心找不到物美價實、負擔得起的產品。

另一方面,認為未來半年「是」進場好時機的,主要認為「議價空間大」、「好物件選擇多」,多是希望能便宜挑好貨。比較特殊的是,認為「限貸管制逐步放寬,房市將止跌回溫」的比例從上季的4%,整整大增10%至14%,強攻第三名。鍾穎麟分析,從民國99年開始的第二屋限貸措施,到奢侈稅、囤房稅,乃至於今年6月立法通過的房地合一稅,政府管制手段不斷,但今年8月13日央行無預警鬆綁信用管制區域,政府打房已經出現轉折,部分觀望已久的買方、積壓已久的買氣有逐漸釋放的跡象。綜上所述,只要房價能修正到買方能負擔的合理範圍,自住、長期置產買方將回籠,打破2015年低迷的交易氣氛。

本季調查指出,看漲明年第一季的比例有12%,較上季微增1%。看跌比例67%,較上季的69%微降2%。其中,認為未來一季房價小幅下跌3%~10%的受訪者高達52%,未來一年小幅看跌房價也佔41%,占比最高。

鍾穎麟認為2016年台灣房市有九大趨勢:

一、全台面臨超過10萬戶的超大賣壓,房價續跌:

      奢侈稅退場,再加上建商推案、餘屋量體大,全台湧出10萬以上新供給。

      房地合一有賺才課,加強屋主降價誘因,降價趨勢難回。

二、打房政策未加碼,大選干擾結束,自用、置產客回籠:

政治、政策環境明朗,經濟基本面平穩,自用、置產為市場主力,

      第二季之後買氣開始加溫,下半年交投小幅彈升,較2015年量增至少兩成。

三、全球資金豐沛、利率仍低,房價大跌不易:

      歐、日、中擴大貨幣寬鬆規模,市場資金仍多、成本仍低。

      台灣無升息急迫性,且限貸管制還有微調,年降幅仍維持10%內。

四、市中心、中古屋有感降價,成交量先落底、先反彈:

      雙北市蛋黃區價量修正大,市場先回歸基本面。

      中古屋輕稅、議價空間大,帶動量能回升。

五、郊區、投資買盤較重的重劃區、新成屋仍未擺脫多殺多陰影:

供給量過大區域,觀望氣氛仍濃。

      市中心、中古屋完成階段性修正,郊區、新成屋才會擺脫無量降價、展開比價的降價波段。

六、中低總價產品為主流;投資型套房、豪宅市場續冷:

自住撐盤、限貸持續,中低總價符合市場需求,去化較快。

      高稅負、低貸款成數產品維持修正態勢,量能仍在低谷,價修空間仍大。

七、商圈洗牌,租金投報穩定超過2.5%的店面受青睞:

利率超低,投資管道有限,國內置產、收租需求旺。

      捷運商圈及社區型入門等級、收益穩定的店面產品最熱。

八、金六條鬆綁,收益條件好的商用不動產搶手:

壽險業投報入場門檻下調至2.555%,有助市場回穩。

      市郊、老商圈高投報產品先受惠。

九、土地、大型標案面臨不確定性因素,價量維持低檔盤整:

建案去化慢、容積新制上路,成本、整合條件影響土地價格。

      持有稅、房地合一稅、公部門權益分配方式增添新變數,開發、經營意願。

 

七都住宅成交價格行情

縣市

台北

新北

桃園

新竹

台中

台南

高雄

2015Q4房價

(10-11月)

60.9

31.6

16.9

18.0

18.5

12.7

15.0

2015Q3房價

62.5

31.5

17.1

17.6

18.8

13.4

15.1

近年最高單價

(季別)

67.8

(2013Q4)

34.5

(2014Q2)

17.5

(2014Q2)

18.8

(2014Q4)

19.2

(2015Q2)

13.4

(2015Q3)

16.0

(2015Q1)

季增幅度

-2.6%

0.3%

-1.2%

2.3%

-1.6%

-5.2%

-0.7%

最大跌幅

-10.2%

-8.4%

-3.6%

-4.4%

-3.8%

-5.5%

-6.2%

趨勢分析

價跌中

價持平

價跌中

價持平

價跌中

價跌中

跌價中

 

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