北台灣預售屋市況升溫,3月住展風向球總分勁揚4.3分,但燈號仍是藍燈

  國內房市是否要由谷底彈升了呢?代表北台灣新成屋、預售屋市況的3月「住展風向球」總分來到30.1分,較2月勁揚4.3分,惟對應燈號仍是「藍燈」,已是連續第五度藍燈。住展風向球六大觀察指標中,有五項分數上揚、一項持平,尤以預售屋推案和廣告量增幅較大,代表建商、代銷的銷售信心已大幅翻揚。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,雖然3月市況已明顯好轉,總分30.1為去年11月以來高點,但這卻是住展風向球自統計以來,首次於3月份亮出藍燈。因3月是傳統購屋旺季,過去最差仍有黃藍燈水準,但今年3月卻創下藍燈紀錄,顯示目前市況雖已有好轉,但與歷年同期相比並不算好,仍有向上努力的空間。

接著,看到推案狀況。3月預售推案量逾3百億元,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市中正「太平洋之森」和「花齊匯」、內湖「友座臻賞」、新北市新莊「運動時代」、林口「力璞玉」、桃園中壢「站前之星」與「昆旺一品閣」、龜山「西班牙廣場」等。

3月新成屋供給量亦同步上揚,新增可售戶數逾6百戶,惟大型成屋指標案偏少,大多數是中、小型建案,其中單一案量逾15億以上的指標案為新北市新莊「合康新世代」、五股「御璽」。至於不列入分數計算的成屋餘屋,3月總戶數則超過千戶,代表北台灣交屋潮仍處在相對高峰當中,如何提高交屋率與提高銷售率已變得同等重要。

在議價率的部份,則發生細微的變化。已連續數月未變動的議價率,3月並未擴大,反而意外微幅縮小。議價率縮減的主因,一來是部份建案底價下修幅度小於開價下修幅度,二來是自農曆年後,建案議價空間似乎暫時探到了底部,再加上央行房市解禁利多,建商不願再讓價。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,目前價格降幅較大的建案,幾乎都是已交完屋的餘屋案。而新公開的預售與成屋案,雖然開價不易再創新高,但也沒什麼降,仍與區域行情維持相同水準。若上述兩項原因未消滅,建商繼續堅持價格而無視低成交量,展望未來議價空間或許會慢慢收斂,甚至不排除分數會有意外彈升的可能,惟議價率減少對成交卻不見得是好事。

最受關注的來人組數與看屋組數兩項觀察指標,在3月出現上沖下洗的劇烈發展。受到行政院公布土壤液化潛勢衝擊,3月上半個月來人量與成交量表現不佳,稍遜於2月下半個月。然而,央行宣布房市管制解禁後,3月下半個月來人量激增,尤以大台北與桃園來人量增加較多,整體較2月平均增加約2成不等。惟北市萬華、大同、北投,與新北市外圍蛋白區,以及新竹地區來市況呈現持平。

3月下半個月看屋組數雖已大增,但因上半個月組數較少,全月平均下來增幅相對有限,總組數僅上升一個級距。成交量方面也呈現上半月冷、下半月增溫的狀況,惟增幅比看屋組數稍少,僅躍過下一級距邊緣;成交量無法放大,原因還是價格未能達到買方預期。

即使成交量仍在相對低檔,但業者為了緊捉住土壤液化區催生的舊屋換新屋買氣,以及喜迎央行政策利多,銷售信心明顯變強,全月投放廣告量較2月大增逾3成,拉抬到約2.37萬批,預期4月廣告量還會進一步衝高。

何世昌認為,3月住展風向球雖還陷在藍燈當中,但在新推案量能帶動,以及廣告量、來人與成交逐漸回溫幫助下,4月住展風向球可望會揮別藍燈,躍升至黃藍燈,暫時擺脫谷底衰退。

【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表

時間

預售推案

成屋推案

廣告批數

議價率

來客組數

成交組數

房市風向

新燈號

104年

7月

7.63

5.55

4.48

4.78

5.38

5.63

33.5

黃藍燈

104年

8月

5.80

4.16

3.88

4.78

4.24

4.22

27.1

藍燈

104年

9月

5.80

4.44

4.18

4.78

5.00

4.69

29.4

藍燈

104年10月

7.99

4.16

4.48

4.44

5.38

5.63

32.1

黃藍燈

104年11月

6.90

4.44

3.88

4.44

5.00

4.69

29.1

藍燈

104年12月

6.53

4.72

3.58

4.44

4.24

4.22

27.7

藍燈

105年

1月

6.17

3.60

3.58

4.44

3.86

3.75

25.4

藍燈

105年

2月

5.44

3.60

3.88

4.44

4.24

4.22

25.8

藍燈

105年

3月

6.90

4.44

5.08

4.44

4.62

4.59

30.1

藍燈

 

 

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